맹지와 도로 미접면 토지 경매에서 주위토지통행권의 성립 요건과 실무상 판단 기준

맹지와 도로 미접면 토지 경매에서 반드시 확인해야 할 주위토지통행권의 성립 요건을 민법 제219조와 대법원 판례를 중심으로 분석합니다. 통행로의 폭과 위치, 자동차 통행 가능 여부, 통행료 및 경매 낙찰 전 현장조사 방법까지 실제 투자 판단에 필요한 핵심 내용을 정리했습니다.

맹지와 도로미접면 토지 주위토지통행권의 성립요건

1. 서론: 맹지 경매에서 통행권이 중요한 이유

일반적으로 경매물건 중에서 입찰하기위하여 선별하는 물건은 복잡하고 권리분석이 어렵고 낙찰되어도 후에 수익 매도가 불가능한 물건을 선호하지 않는데, 맹지도 초보자가 접하기에는 어렵지만 저가에 낙찰받아 해결할 실력이 있다면 도전해 보는것도 가능하다. 부동산 경매에서 맹지는 주변 토지보다 낮은 가격에 매각되는 경우가 많다. 도로에 직접 접하지 못해 건축이나 토지 이용에 제약이 생길 수 있기 때문이다. 하지만 맹지라는 이유만으로 무조건 투자 가치가 없다고 단정할 수는 없다. 인접 토지를 통행할 수 있는 법적 권리가 인정된다면 토지 이용 가능성이 달라질 수 있기 때문이다.  이때 핵심적으로 검토해야 하는 법적 권리가 바로 주위토지통행권이다.

주위토지통행권은 공로와 연결되는 통로가 없는 토지의 소유자가 주변 토지를 통행할 수 있도록 민법에서 인정하는 권리다. 다만 맹지 소유자에게 무제한적인 통행권을 부여하는 제도는 아니다. 통행이 필요한 이유와 주변 토지에 미치는 손해, 대체 통로의 존재 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다. 경매 투자자가 특히 주의해야 할 점은 다음과 같다.

● 맹지라는 사실만으로 주위토지통행권이 자동으로 인정되는 것은 아니다.                                                                              ● 통행권이 인정되더라도 원하는 위치와 폭으로 도로를 확보할 수 있는 것은 아니다.                                                                ● 사람의 통행이 가능하더라도 자동차 통행이나 건축에 필요한 진입로까지 인정된다는 보장은 없다.                                          ● 낙찰 이후 통행권을 둘러싼 소송이 발생하면 토지 이용이 지연되고 추가 비용이 발생할 수 있다.

따라서 맹지 경매에서는 토지 가격만 비교할 것이 아니라, 법적으로 통행할 수 있는지와 실제로 토지를 이용할 수 있는지를 구분하여 분석하는 과정이 꼭 필요하다.

본론 1. 주위토지통행권의 법적 근거와 성립요건

 1-1. 민법 제219조의 핵심 내용

주위토지통행권의 법적 근거는 「민법」 제219조이다. 이 조항은 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없는 경우, 일정한 요건 아래 주변 토지를 통행하거나 필요한 통로를 개설할 수 있도록 규정하고 있다.   (출처: 찾기쉬운 생활법령정보)

법 조항에서 중요한 부분은 다음과 같다.                                                                                                                                                             ● 통로의 부재: 토지의 용도에 필요한 통로가 없어야 한다.                                                                                                                                   ● 공로 출입의 곤란: 주변 토지를 통행하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 발생해야 한다.                                                                   ● 손해 최소화: 통행로의 위치와 방법은 주변 토지 소유자에게 손해가 가장 적은 방식으로 정해야 한다.                                                                 ● 손해 보상: 통행권자는 통행지 소유자에게 발생하는 손해를 보상해야 한다.                                                                                                          ▣ 여기서 말하는 공로는 일반적으로 공중의 통행에 제공되는 도로를 의미한다. 지적도에 도로로 표시되어 있다는 사실만으로 실제 통행이 가능한 공로라고 단정해서는 안 된다.

 1-2. 통행로가 없거나 과다한 비용이 발생하는 경우

주위토지통행권이 성립하려면 해당 토지의 이용에 필요한 통로가 없거나, 통로를 확보하기 위해 과다한 비용이 들어야 한다. 이때 단순히 기존 길이 불편하다는 이유만으로 통행권이 인정되는 것은 아니다. 

예를 들어 다음과 같은 상황을 구분할 필요가 있다.                                                                                                                                               ● 토지가 다른 사유지에 둘러싸여 공로로 나갈 통로가 전혀 없는 경우                                                                                                                   ● 통로가 있다고 주장되는 곳이 실제로는 타인의 허락 없이 이용할 수 없는 사유지인 경우                                                                                     ● 기존 통로가 지나치게 험하거나 좁아 토지의 정상적인 이용이 현실적으로 곤란한 경우                                                                                       ● 다른 통로를 이용할 수는 있지만 그 통로를 확보하는 데 과다한 비용이 필요한 경우  다만 과다한 비용인지 여부는 단순히 도로 개설비가 많이 든다는 이유만으로 판단하지 않는다. 토지의 위치와 지형, 이용 목적, 대체 통로의 존재 여부 등을 함께 검토해야 한다.

 1-3. 기존 통로가 있으면 통행권이 인정되지 않을까?

이 부분은 경매 투자자가 자주 놓치는 쟁점이다.  토지에 사람이 다닐 수 있는 흔적이 있다고 해서 법적으로 적법한 통행로가 확보된 것은 아니다. 반대로 현재 이용 중인 통로가 없더라도 다른 토지 소유자의 사용 승낙이나 법률상 권리에 따라 통행할 수 있는 가능성이 있다.                                            따라서 다음 사항을 구분해야 한다.                                                                                                                                                                     ● 실제로 사람이 다니는 길인지                                                                                                                                                                         ● 토지 소유자의 승낙을 받아 이용하는 길인지                                                                                                                                                     ● 통행권이나 지역권 등 법적 권리가 확보된 길인지                                                                                                                                            ● 통행이 가능하더라도 해당 토지의 용도에 필요한 통로인지                                                                                                                                   핵심은 길의 존재 여부가 아니라 해당 토지에서 공로까지 적법하고 필요한 통행이 가능한지 여부다.

본론 2. 주위토지통행권의 범위와 통행로 선정기준

 2-1. 통행로의 위치는 최단거리만으로 결정되지 않는다

주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 토지 소유자가 원하는 위치에 통행로를 설치할 수 있는 것은 아니다. 법원은 통행권을 인정할 때 통행권자의 필요뿐 아니라 통행을 허용해야 하는 토지 소유자의 손해도 함께 고려한다.                                                                                                                  주요 판단 요소는 다음과 같다.                                                                                                                                                                            ● 통행 대상 토지와 주변 토지의 지형 및 위치                                                                                                                                                        ● 기존 통행로의 존재 여부와 이용 상태                                                                                                                                                               ● 공로까지의 거리와 주변 지리 상황                                                                                                                                                                  ● 통행로를 개설하는 데 필요한 비용                                                                                                                                                                   ● 주변 토지의 현재 이용 상태와 통행으로 인한 손해                                                                                                                                            ● 인접 토지 이용자의 이해관계  이와 관련하여 대법원은 2008다75300 판결(2009. 6. 11. 선고)에서 통행로의 폭과 위치는 주변 토지 소유자의 손해를 최소화하는 방법으로 정해야 한다고 판시했다. 또한 주거의 평온과 안전을 침해해서는 안 된다는 점을 강조했다.  출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

 2-2. 통행로의 폭은 몇 미터까지 인정될까?

주위토지통행권에는 모든 토지에 일률적으로 적용되는 고정된 통행로 폭이 정해져 있지 않다.                                                                                   통행로의 폭은 토지의 용도와 실제 이용에 필요한 범위에서 구체적으로 판단한다.                                                                                                ● 주택 출입에 필요한 통행로인지                                                                                                                                                                        ● 농지 이용을 위한 통행로인지                                                                                                                                                                             ● 사람의 통행만 필요한지                                                                                                                                                                                  ● 차량의 통행까지 필요한지                                                                                                                                                                               ● 주변 토지의 이용에 어느 정도 영향을 미치는지                                                                                                                                                  대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2127 판결은 사람이 겨우 통행할 수 있는 폭으로 제한되는 것이 아니라, 주택 출입과 일상생활에 필요한 범위의 폭이 인정되어야 한다고 판시했다(주위토지통행권의 통행범위).    다만 이 판결이 모든 맹지에 일정 폭 이상의 도로를 보장한다는 의미는 아니다. 실제 폭은 토지의 구체적인 이용 상황에 따라 달라진다.    출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

 2-3. 자동차 통행과 건축을 위한 진입로는 별도로 판단해야 한다

낙찰 후에 토지에 건축을 하기 위해서는 진입로가 필수이다.  맹지 경매에서 가장 주의해야 할 부분이다. 사람이 걸어서 통행할 수 있는 권리가 인정된다고 해서 자동차 통행까지 당연히 허용되는 것은 아니다. 대법원은 주위토지통행권의 범위가 현재 토지의 용법에 따른 이용에 필요한 범위에서 인정된다고 보며, 단순한 편의를 위해 자동차 통행까지 허용하는 것은 아니라는 취지로 판시해 왔다.  출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

따라서 경매 물건을 검토할 때 다음 사항을 따로 확인해야 한다.

● 사람의 통행이 가능한지                                                                                                                                                                                   ● 승용차가 실제로 통행할 수 있는지                                                                                                                                                                  ● 차량 통행을 허용하는 법적 권리가 있는지                                                                                                                                                         ● 건축허가에 필요한 도로 요건을 충족하는지                                                                                                                                                     ● 소방차나 공사 차량의 진입이 가능한지

실무상 특히 주위토지통행권이 있다는 사실만으로 건축허가가 가능하다고 판단해서는 안 된다. 미리 사전에 검토해보고 건축법상 도로 요건과 접도 기준은 별도로 확인해야 실패하지 않는다상

본론 3. 주위토지통행권과 손해보상 및 예외사항

 3-1. 통행권이 인정되면 통행료를 내야 할까?

민법 제219조 제2항은 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있다. 여기서 손해보상은 통행지 소유자가 요구하는 금액을 무조건 지급해야 한다는 의미는 아니다. 보상액은 통행로로 이용되는 토지의 현실적인 이용 상태와 통행 방식, 통행 횟수, 토지의 위치 및 이용 관계 등을 고려하여 판단한다.  경매 투자자는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.

● 통행로로 이용할 토지의 면적                                                                                                                                                                           ● 통행 방식과 횟수                                                                                                                                                                                           ● 통행로 개설로 인한 토지 이용 제한                                                                                                                                                                  ● 주변 토지의 실제 임대료나 이용 가치                                                                                                                                                               ● 당사자 사이에 체결된 통행료 또는 사용료 약정의 존재 여부

통행로 확보를 위한 보상액을 협의하지 못하면 별도의 민사 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 낙찰 전부터 비용을 넉넉하게 추정하는 것이 중요하다.

 3-2. 토지 분할로 맹지가 된 경우에는 예외가 있을까?

토지 분할이나 일부 양도로 인해 맹지가 발생한 경우에는 일반적인 주위토지통행권과 다른 규정이 적용될 수 있다. 민법 제220조는 분할 또는 일부 양도로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우, 일정한 요건 아래 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있도록 규정한다. 이 경우에는 제219조와 달리 통행에 대한 보상의무가 없는 예외가 인정될 수 있다. 다만 토지가 어떻게 분할되었는지, 어떤 토지가 양도되었는지 등 구체적인 사정을 확인해야 한다.

따라서 경매 물건의 토지이용 이력을 살펴볼 때는 다음사항을 꼭 확인해야 한다.

● 원래 하나의 토지였는지                                                                                                                                                                                  ● 분할 과정에서 도로와의 연결이 끊겼는지                                                                                                                                                               ● 일부 양도로 인해 맹지가 발생했는지                                                                                                                                                               ● 현재 통행을 요구하는 토지가 분할 또는 양도 관계에 포함되는지                                                                                                                         이러한 사실관계에 따라 통행권의 성립 근거와 보상 여부가 달라질 수 있다.

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본론 4. 대법원 판례로 살펴보는 주위토지통행권의 실제 판단

아래 판례는 맹지 경매에서 통행권을 검토할 때 참고할 수 있는 판례 사례다. 판례의 결론은 해당 사건의 구체적인 사실관계에 따른 것이므로, 모든 경매 물건에 그대로 적용되는 것은 아니다. 하지만 낙찰 받으려는 맹지의 조건이나 상태와 가장 유사한 판례를 참고하여 검토해보는 것이 좋습니다.

 판례 1. 대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300 판결

◀ 통행로 위치와 주거의 평온 ▶                                                                                                                                              이 사건은 기존 통행로를 이용하던 토지와 주변 토지 사이의 통행권이 문제 된 사안이다.

대법원은 주위토지통행권의 위치와 폭을 정할 때 주변 토지 소유자의 손해를 최소화해야 한다고 판단했다. 특히 아파트 단지 내부의 통행로를 이용하는 것이 주민의 주거 평온과 안전을 침해할 수 있는 경우, 다른 통행 경로의 가능성을 고려해야 한다고 보았다.      출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

▣ 경매 실무에서의 의미                                                                                                                                                        ● 기존에 길이 있다는 이유만으로 해당 통행로를 계속 사용할 수 있다고 단정할 수 없다.                                                           ● 다른 통행 경로가 존재하는지 확인해야 한다.                                                                                                                      ● 통행로가 주거공간이나 다른 토지의 이용에 미치는 영향을 검토해야 한다.

 판례 2. 대법원 2017. 1. 12. 선고 2016다39422 판결

◀통행로 범위와 방법의 제한 ▶                                                                                                                                               이 판결은 주위토지통행권의 통행로 폭과 위치뿐 아니라 통행방법과 이용 범위를 어떻게 정할 것인지에 관한 기준을 제시했다.

대법원은 통행로의 위치와 폭을 주변 토지 소유자의 손해가 가장 적은 방법으로 정해야 하며, 토지의 용도에 적합한 범위에서 통행 시기나 횟수, 방법 등을 제한할 수도 있다고 판단했다. 또한 통행권을 주장하는 사람은 통행 장소와 방법을 구체적으로 특정해야 한다고 보았다.   출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

▣ 경매 실무에서의 의미                                                                                                                                                       ● 통행권이 인정되어도 통행 방식에 제한이 붙을 수 있다.                                                                                                      ● 특정 통로 전체가 아니라 일부 구간에 대해서만 권리가 인정될 수 있다.                                                                                 ● 통행권의 범위를 추상적으로 판단하지 말고 실제 통행 구간을 확인해야 한다.

 판례 3. 대법원 2005. 7. 14. 선고 2003다18661 판결

◀ 대체 통행로와 주거 안전 ▶                                                                                                                                                 이 사건에서는 아파트 단지 내부의 기존 통행로와 다른 인접 토지를 통한 통행 가능성이 문제 되었다.  대법원은 아파트 단지 내부의 통행로가 주민들의 주거공간에 해당한다는 점을 고려하여, 다른 토지를 통해 공로로 나가는 방법이 가능한 경우에는 주거의 평온과 안전을 덜 침해하는 방법을 검토해야 한다고 판단했다.    출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

▣ 경매 실무에서의 의미                                                                                                                                                       ● 기존 통행로가 있다고 해서 그 통로를 계속 이용할 권리가 보장되는 것은 아니다.                                                                 ● 대체 통행로의 위치와 개설 비용을 비교해야 한다.                                                                                                              ● 주변 토지의 현재 이용 상태와 통행으로 인한 피해를 조사해야 한다.

 판례 4. 대법원 2022. 7. 28. 선고 2022다211102 판결

◀ 대체 통로와 객관적 비용 검토 ▶                                                                                                                                          이 사건은 공로로 나아가는 통로가 없는 임야에 사설공원묘지 설치허가를 받은 법인이 군사시설 인근의 통행로에 대한 주위토지통행권을 주장한 사안이다.  대법원은 통행권을 인정할 때 다른 통행로를 이용할 수 있는지, 대체 통로를 확보하는 데 과다한 비용이 드는지 등을 객관적인 자료를 바탕으로 심리해야 한다고 판단했다. 군사시설의 안전과 운영에 미치는 영향도 고려해야 한다고 보았다.   출처 : 국가법령정보센터 대법원 판례

▣ 경매 실무에서의 의미                                                                                                                                                        ● 대체 통로의 존재 여부는 지도만으로 판단하지 말고 실제 지형과 비용을 확인해야 한다.                                                        ● 통행 대상 토지의 특수한 이용 목적이 통행권의 범위에 영향을 줄 수 있다.                                                                            ● 대체 통로의 공사비와 이용 가능성을 객관적인 자료로 검토해야 한다.

본론 5. 맹지 경매에서 낙찰 전 반드시 확인할 사항

주위토지통행권은 법률상 요건을 충족하면 인정될 수 있지만, 실제 통행로가 확보되는지 여부는 별도의 검토가 필요하다.             경매 투자자는 현장조사와 서류조사를 병행하여 다음 사항을 확인하는 것이 좋다.

 5-1. 토지 및 권리관계 조사

● 등기사항전부증명서에서 토지 소유자와 권리관계를 확인한다.                                                                                                                          ● 토지대장과 지적도를 통해 토지의 형태와 도로 접면 여부를 확인한다.                                                                                                               ● 토지이용계획확인서에서 용도지역과 개발 제한 사항을 확인한다.                                                                                                                     ● 주변 토지의 소유자와 통행에 필요한 토지의 범위를 확인한다.

 5-2. 현장조사

● 실제 통행로가 있는지 직접 확인한다.                                                                                                                                                                   ● 통행로의 폭과 경사, 포장 상태를 확인한다.                                                                                                                                                     ● 통행로가 사유지인지 공공도로인지 확인한다.                                                                                                                                                 ● 차량 진입이 가능한지와 통행을 방해하는 시설물이 있는지 확인한다.                                                                                                                ● 대체 통행로가 있다면 실제로 이용할 수 있는지 확인한다.

 5-3. 통행권 확보 가능성 검토

● 기존 통행로의 사용 승낙서나 통행 관련 약정이 있는지 확인한다.                                                                                                                      ● 주위토지통행권 관련 소송이나 분쟁이 있는지 확인한다.                                                                                                                                   ● 통행로 개설에 필요한 공사비와 보상액을 추정한다.                                                                                                                                         ● 건축을 목적으로 한다면 건축법상 접도 요건과 도로 지정 여부를 별도로 확인한다.

 5-4. 경매 투자비용 계산

맹지의 입찰가격은 토지 자체의 가격만으로 판단하기 어렵다.후에 지출될 비용을 미리 계산에 염두해두고, 통행로 확보 비용과 분쟁 비용을 포함한 총투자비용을 계산해야 한다. 그렇게 해도 예상치 못힌 비용이 발생하는데 낙찰금액과 추가비용의 합계금액이 최근 거래시세와 비교해서 너무 무리한 투자는 절대하면 안된다. 

예를 들어 다음 항목을 구분하여 추정할 수 있다.

비 용 항 목	확 인 할 내 용
낙찰대금	입찰가격과 취득 관련 비용
통행로 확보 비용	통행로 개설 및 정비 비용
손해보상 비용	통행지 소유자에 대한 보상 가능성
법률 비용	협의, 소송 및 권리 확인 비용
건축 관련 비용	진입로와 도로 요건을 충족하기 위한 비용

주의: 주위토지통행권이 인정될 가능성이 있다는 이유만으로 통행로 확보 비용을 0원으로 계산해서는 안 된다.

결론. 맹지 경매는 통행권의 존재보다 실현 가능성을 확인해야 한다

맹지와 도로 미접면 토지의 경매에서 주위토지통행권은 토지 이용 가능성을 좌우하는 중요한 법적 권리다. 민법 제219조는 필요한 통로가 없는 토지의 소유자가 주변 토지를 통행할 수 있도록 규정하고 있지만, 그 권리는 통행 목적과 주변 토지 소유자의 손해를 고려하여 제한적으로 인정된다. 이번에 살펴본 판례에서도 공통적으로 확인되는 기준은 다음과 같다.(경매물건과 비교 검토해야 한다)

● 통행에 필요한 통로가 실제로 없는지 현장 확인해야 한다.                                                                                                           ● 통행로의 위치와 폭은 주변 토지에 미치는 손해를 고려하여 결정한다.                                                                                   ● 자동차 통행과 건축을 위한 진입로는 별도로 검토해야 한다.                                                                                                ● 대체 통행로의 존재와 확보 비용을 객관적으로 확인해야 한다.                                                                                              ● 통행권이 인정되더라도 손해보상과 이용 제한이 발생할 수 있다.

결국 맹지 경매의 핵심은 통행권을 주장할 수 있는지 여부와 실제로 토지를 원하는 목적에 맞게 이용할 수 있는지를 구분하는 것이다. 낙찰 전에 통행로의 위치와 폭, 보상 비용, 건축 가능성까지 검토해야 예상하지 못한 추가 비용과 분쟁을 줄일 수 있다.

 

Q&A 자주 묻는 질문

 Q1. 맹지를 경매로 낙찰받으면 주변 토지 소유자가 통행을 막더라도 주위토지통행권을 주장할 수 있나요?

답변: 일정한 요건을 충족하면 가능합니다. 민법 제219조는 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없거나 공로 출입에 과다한 비용이 드는 경우 주변 토지를 통행할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 맹지라는 사실만으로 통행권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 대체 통로의 존재 여부와 통행로의 위치, 주변 토지에 미치는 손해 등을 확인해야 합니다.

 Q2. 주위토지통행권이 인정되면 자동차가 다닐 수 있고 건축허가도 받을 수 있나요?

답변: 반드시 그렇지는 않습니다. 주위토지통행권은 토지의 용도에 필요한 범위에서 인정되며, 사람의 통행과 자동차 통행은 구분하여 판단할 수 있습니다. 또한 주위토지통행권이 인정되더라도 건축법상 도로 요건이나 접도 기준을 충족하지 못하면 건축허가가 어려울 수 있습니다. 따라서 건축을 목적으로 맹지를 낙찰받으려면 통행권뿐 아니라 건축허가 가능성도 사전에 확인해야 합니다.

 Q3. 주위토지통행권이 인정되면 주변 토지 소유자에게 통행료를 지급해야 하나요?

답변: 원칙적으로 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. 민법 제219조 제2항은 통행지 소유자의 손해에 대한 보상의무를 규정하고 있습니다. 다만 보상액은 통행로의 면적과 이용 방식, 토지의 현실적인 이용 상태 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 토지 분할이나 일부 양도로 맹지가 된 경우에는 민법 제220조에 따른 예외가 적용될 수 있으므로, 토지의 형성 경위를 확인해야 합니다.

※ 본문은 법령과 판례를 바탕으로 작성한 일반적인 부동산 경매 정보입니다. 개별 경매 물건의 통행권 성립 여부와 건축 가능성은 구체적인 사실관계 및 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 투자 전에 법률전문가와 상의하시기 바랍니다.

2026.08.28 - [경매와 특수물건 경매] - 위반건축물, 미완공건물, 진입로 없는 맹지 등 공법상 하자가 있는 특수물건의 리스크 분석과 실전 탈출전략