경매 무잉여 취소와 경매취소 방지

무잉여와 경매취소

경매 무잉여 취소 원인과 법적 기준을 파악하고, 채권자가 경매 취소를 방지하기 위한 매수신고 방법 및 선순위 권리 대응 실무 전략을 객관적으로 분석해 드립니다

부동산 경매 절차 진행 중 채권자나 입찰자를 가장 당혹스럽게 만드는 변수 중 하나가 바로 ‘무잉여에 의한 경매 취소’입니다. 경매 절차가 진행되다가 갑자기 취소되면 배당을 기대했던 채권자는 물론, 권리분석에 시간을 투자했던 입찰자도 난감해집니다. 경매 시장의 핵심 기제인 무잉여 취소의 개념과 채권자 입장에서 이를 방지하기 위한 실무 전략을 정리했습니다.

 

1. 잉여주의와 무잉여 개념

잉여주의는 부동산을 매각할 때 경매를 신청한 채권자에게 돌려줄 잉여가 있을 경우에만 법원이 매각을 허가하는 것입니다. 무잉여는  남는 것이 없다는 뜻으로 경매비용과 경매신청자 보다 선순위로 배당되는 금액을 공제하고 남는 것이 없다면 직권취소 되는 것이 '무잉여로 인한 경매취소'입니다.

 

2. 무잉여 취소의 법적

이득이 없는 경매는 취소됩니다. 경매신청자에게 줄 이득이 없는 경우입니다.  우리 법원에서는 잉여주의 원칙에 의거 신청권자의 무잉여가 예상되는 경우 경매가 취소됩니다. 무잉여 취소의 법적 취지에 대하여 살펴보겠습니다.

▣ 우선변제권 보호: 경매 신청 채권자보다 우선순위가 높은 채권자(선순위 근저당, 당해세, 우선변제권 있는 임차인 등) 및 경매 집행비용을 먼저 변제해야 합니다.

▣ 무의미한 경매 방지: 선순위 채권을 다 갚고 나면 신청 채권자에게 남는 돈(잉여)이 전혀 없는데도 경매를 계속 진행하는 것은 불필요한 집행 비용과 인력 남발을 초래합니다.

▣ 남을 해할 목적의 경매 차단: 채무자에게 불이익을 줄 목적으로 실익 없는 경매를 신청하는 남용 행위를 막기 위한 법적 안전장치입니다.

3. 경매 무잉여 취소와 절차

무잉여 취소란, 경매 신청 채권자(경매를 넣은 사람)에게 돌아갈 배당금이 전혀 없을 것으로 예상될 때 집행법원이 직권으로 경매 절차를 취소하는 제도입니다(민사집행법 제102조). 무잉여 취소와 절차에 대해서 알아보겠습니다.

1) 무잉여 취소

㉮ 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는  압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.(법제 102조 1항)

㉯ 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는  매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.(제2항)

※ '압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담'이라 함은 경매부동산의 매득금에 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말한다.

2) 무잉여 통지 ; 법원은 최저매각가격으로  압류채권자의 채권에 우선하는  부동산의 모든 부담과 절차비용을  갚으면 남을 것이 없겠다고 판단되면 압류채권자에게 무잉여통지를 하여야 한다.(법 제102조 1항)

3) 경매절차 취소

① 법원은 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통보를 받고 1주일 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공이 없을 때에는  경매절차를 취소한다(법 제102조 제2항)

② 제2항의 취소결정에 대하여는 즉시 항고를 할 수 있다.(법 제102조 제3항)

 

4. 채권자 입장에서 무잉여 경매 취소를 방지하는 3가지 실무 대책

경매를 신청한 채권자가 무잉여 통지를 받았다고 해서 무조건 경매가 끝나는 것은 아닙니다. 법적으로 제공되는 경매취소 방지 방안을 적극 활용해야 합니다. 3가지 실무대책을 알려드립니다. 

1) 매수신고 및 보증 제공 (민사집행법 제102조 제2항)

 ● 채권자는 통지를 받은 날부터 1주일 이내에, 선순위 채권과 집행비용을 변제하고도 남을 금액을 매수신고가격으로 정하여 "이 가    격 이하로 매각되지 않을 경우 내가 직접 매수하겠다"는 신청을 할 수 있습니다.

 ● 이때 해당 금액에 맞는 보증(보증금)을 법원에 제공해야 하며, 이를 이행하면 경매는 취소되지 않고 계속 진행됩니다.

 2) 선순위 채권 매수 또는 채권액 감축 협상

 ● 자신보다 앞선 선순위 근저당권이나 채권을 직접 대위변제하여 인수하거나, 선순위 채권자와 협상하여 채권 신고액을 하향 조정하도록 유도합니다.

 ● 선순위 권리가 줄어들면 내 몫으로 돌아올 잉여금(배당 여력)이 발생하여 무잉여 요건에서 벗어나게 됩니다.

3)  임차인의 배당요구 철회 유도 및 당해세 확인

● 선순위 임차인이 배당요구를 하여 선순위 채권으로 잡힌 경우, 계약 관계 재협상을 통해 배당요구를 철회하도록 유도하는 방법이 있습니다.

● 또한, 최고액으로 설정된 당해세나 국세·지방세의 실제 체납액을 정확히 확인하여 부풀려진 선순위 채무를 바로잡는 작업이 필요합니다.

5. 잉여주의로 경매가 취소될 상황이라면

경매를 공부할 때 아는 분이 경험한 내용을  보고 여러분도 참고하시라고 글 올립니다. 

▣ 두 번째 근저당권자가 경매를 신청했을 때 낙찰금액에서 경매비용과 앞선 권리자에게 배당금을 지급했을 때  경매신청자에게 배당을 하지 못하는 상황이 되었습니다. 꼭 매수하고 싶은데 어떻게 할까 고민하다가  1순위 채권자를 찾아가서 경매신청 하라고 설득했습니다. 1순위 채권자는 배당받으니까 가만히 있으면 주겠지 하고 기다리는데 배당하기 전에 법원에서 직권으로 취소시키면 후에 1순위 채권자가 다시 경매를 신청하면 다시 감정하고 다시 현장 조사하고 다시 유찰될 때까지 기다려야 하므로 비용과 시간이 소요된다고 설득했습니다. 1순위 채권자가  지금 경매를 신청하면 차려놓은 밥상에 숟가락만 얻는 것이니 신청하라고 설득했습니다. 그래서 경매가 취소되기 전에 1순위 채권자가 경매를 신청해서 무잉여로 경매가 취소되지 않았습니다. 경매 입찰자 입장에서는 낙찰받았는데 경매가 취소된다면 그동안의 모든 노력이 무산되므로 취소시키지 않고 낙탈자로서 인수하는 것이 가장 좋을 것입니다.      

▣ 1순위 채권자를 만나서 설득하면 대부분 변호사와 상담 후에 결정해서 경매신청을 한다고 합니다. 당연하죠 반드시 법률전문가와 상의 후 결정하는 것이 안전합니다.                                     

★ 처음 경매정보지를 보면서 권리분석과 배당표를 봐도 무잉여 가능성이 있는 물건을 찾아내기란 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 자주 물건을 접하고 공부하고  실무에 접하다 보면 무잉여가 분명 눈에 보이는 시기가 올 것입니다. 무잉여 가능성만 찾다 보면 가치분석을 소홀히 하기 쉬우니 그냥 헛 걸음 친다고 생각하고 적극적으로 공부하고 확인하고 대처하시기 바랍니다.