다주택자의 출구 전략과 다주택자에게 중과되는 세금의 종류와 내용

5월10일 이후 다주택자의 출구전략

 

부동산 시장에서 다주택자를 유지하는 것은 상당한 세금 압박을 동반합니다. 특히 2026년 5월 9일부로 4년간 이어지던 ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 조치가 공식 종료되면서, 다주택자들의 셈법이 한층 더 복잡해졌습니다.

다주택자에게 부과되는 취득세 중과, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 중과와, 이를 피하기 위한 다주택자의 출구전략 중 대표적인 증여와 용도변경, 멸실, 그리고 보유하며 버티는 전략까지 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

 

1. 다주택자에게 부과되는 세금(취득 시, 보유 시, 양도 시)

주택을 구입할 때부터 보유하고 매도할 때까지, 다주택자는 모든 단계에서 일반 11 주택자보다 높은 세율을 적용받습니다.

① 살 때: 취득세 중과

1 주택자:1~3%의 기본세율을 냅니다.

다주택자: 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등) 여부와 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세가 중과됩니다. 법인이 주택을 취득할 때도 예외 없이 최고세율(12%)이 적용됩니다.

 

② 보유할 때: 종합부동산세(종부세) & 임대소득세

종부세 인상: 기본공제가 9억 원(1 주택자는(1주택자는 12억 원)으로 제한되며, 3 주택 이상이거나 조정대상지역 내 다주택자는 과세표준에 따라 훨씬 높은 중과세율을 적용받습니다.

간주임대료 과세: 3 주택 이상 보유자라면 보증금·전세금 합계액에 대해서도 임대소득으로 간주하여 소득세(간주임대료)가 부과됩니다.

 

③ 팔 때: 양도소득세(양도세) 중과 부활 ★

현재 상황: 지난 4년간은 다주택자라도 최고 45%의 기본세율만 적용받았지만, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세가 다시 재개되었습니다.

세율 가산: 조정대상지역 내 주택을 팔 때 22 주택자는 기본세율 + 20% p(최고최고 65%), 3 주택 이상은 기본세율 + 30% p(최고최고 75%)의 세금이 부과됩니다.

공제 배제: 장기 보유 시 세금을 깎아주던 '장기보유특별공제(최대 30%)' 혜택도 완전히 박탈되므로, 중과 유예 종료 이후 세 부담이 2배 이상 늘어난 상황입니다.

 

양도세 모의 계산하기 : 국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 모의계산(자동계산) 공식 페이지 주소는 다음과 같습니다.

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경로로 찾아가는 법: 홈택스 메인 화면 ➔ 상단 메뉴의 [세금신고] ➔ [모의계산] ➔ [양도소득세 자동계산]

 

국세청 홈택스

일반 서민들에게 다주택자는 “내 집 마련의 꿈을 멀어지게 만든 원망의 대상‘인 동시에 ’’ 자본주의 사회의 정당한 투자”라는 자본주의 시장 논리에 따라 합법적이고 정당한 재테크라는 시각도 있습니다. 정부의 부동산 정책 또한 서민들의 법감정(투기 근절)과 시장의 현실(임대 공급) 사이에서 늘 줄타기를 해왔기 때문에 정부의 다주택자를 향한 부동산 정책은 부동산 시장의 향방에 따라 변화될 것으로 보입니다.

다주택자의 출구전략

2. 다주택자의 주요 출구전략 분석

 

다주택자가 중과세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 선택하는 대표적인 출구전략과 각각의 장단점입니다.

주택 취득시기와 공시가격에 따라 아래 내용과 상이할 수도 있음을 참고하시기 바랍니다

① 증여 (세대 분리 및 부담부증여)

가장 전통적인 주택 수 분산 방식입니다. 자녀에게 재산을 미리 넘겨주면서 본인의 보유세와 양도세 부담을 낮추는 전략입니다.

단순 증여: 주택의 지분이나 전체를 자녀에게 넘깁니다. 자녀가 독립세대라면 본인의 주택 수에서 제외되지만, 증여세 부담이 클 수 있습니다.

부담부증여: 주택에 걸려 있는 전세보증금이나 주택담보대출(채무)을 자녀가 승계하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 채무 부분은 '양도'로 보고, 순수 자산 부분만 '증여'로 계산하여 세금을 쪼개어 절세할 수 있습니다.

주의할 점:, 부담부증여 시 채무 부분에 적용되는 양도세 역시 중과세율이 적용되므로 실익을 정밀하게 계산해야 합니다.

 

② 용도변경 (근린생활시설, 상가 등으로 변경)

주거용 주택을 주택이 아닌 '상가'나 '사무실' 등으로 용도를 변경하여 세법상 주택 수에서 제외하는 전략입니다.

모 등 주택이 용도변경 가능한 것은 아니기에 먼저 건축 설게 사무소에 의뢰하여 용도변경 가능여부를 확인해야 합니다.

장점: 공부상(건축물대장)뿐만 아니라 실제 용도도 완전히 상업용으로 변경하면, 양도세 및 종부세 계산 시 주택 수에서 완전히 빠지게 됩니다. 단독주택이나 꼬마빌딩 상가주택 등에서 주로 활용됩니다.

 

단점: 아파트처럼 용도변경이 불가능한 구조의 주택은 쓸 수 없는 전략입니다. 또한, 향후 상가로서의 매매 가치나 임대 수익성이 주택일 때보다 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 근린생활시설로 용도변경 후 임대수요가 있다면 용도변경을 고려해 볼 수 있지만 주변 근생건물들이 공실이 많다면 주택임대 수익보다 현저히 손해 볼 가능성도 고려해야 합니다.

 

③ 일단 보유 후 나중에 매도 (버티기 전략)

현재 세금 규제가 너무 강하니, 규제가 완화되거나 조정대상지역이 해제될 때까지 매도를 미루고 전·월세를 주며 버티는 전략입니다. 과거 정부에서는 미분양 주택이 증가하고 부동산 경기가 장기간 침체되면 세금 규제를 완화해 주는 정책을 반복해 왔기 때문에 기다려보자는 다주택자도 상당할 거라 보입니다.. 주택가격 상승으로 보유세 부담을 상쇄할 정도라면 몰라도 신중한 선택을 해야 합니다.

장점: 만약 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된다면, 나중에 팔더라도 양도세 중과를 받지 않고 기본세율로 팔 수 있습니다.

단점: 버티는 기간 동안 매년 수천만 원에 달하는 종합부동산세와 재산세(보유세)를 감당해야 하므로, 주택 가격 상승 기대감이 보유세 비용보다 클 때만 유효한 전략입니다.

 

④ 멸실 (건물 철거 후 토지로 매도)

노후된 단독주택이나 빌라의 경우, 건물을 아예 철거(멸실)하여 '나대지(토지)' 상태로 만드는 전략입니다.

요즘 주택 철거비용도 평당 40만원-7040만 원-70만 원 정도하나, 폐기물의 양에 따라 비용이 더 추가되기도 합니다.

장점: 건물이 없어졌으므로 주택 수 계산에서 즉시 제외됩니다. 다주택자 양도세 중과를 피하고 토지 양도에 대한 일반 세율을 적용받을 수 있어, 매수자가 건물을 새로 지으려는 개발 업자일 때 유용합니다.

단점: 철거 비용이 많이 발생하며, 토지 상태로 오래 보유하면 주택일 때보다 토지분 재산세나 종합부동산세(별도합산) 부담이 다르게 작용할 수 있습니다.

 

□ 세무 전문가의 한마디 조언

현재는 양도세 중과 유예가 종료되어 조정대상지역 내 주택 매도 시 세금 리스크가 최고조에 달한 시점입니다. 다주택자의 출구전략은 개인의 주택 취득 시기, 공시가격, 대출 현황에 따라 완전히 다른 결과가 나오므로, 반드시 실행 전에 부동산 전문 세무사와 1:1 시뮬레이션을 거치셔야 합니다.

 

 

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