돈을 버는 상가와 돈을 까먹는 상가는 어떤 차이일까? 퇴근길에 만나는 상가가 좋을까? 출근길에 만나는 상가가 좋을까?
물론 출근길에는 꼭 필요한 것 외에는 사지 않고, 퇴근길에는 꼭 필요하지 않은 것까지 소비하는 습성이 있기 때문에 퇴근길 상가가 좋다고 이야기한다. 일부는 맞는 말이지만 업종과 유동인구의 동선에 따라 희비가 엇갈리고 임대료의 금액도 달라진다. 즉 입지분석과 함께 유동인구의 흐름을 알아야 돈을 버는 상가를 고를 수 있다. 상가 투자로 월세를 받고 있다면 직장에서 월급만 받고 사는 사람보다 훨 마음이 여유롭다. 좋은 상가에 투자하여 월세를 받으면 월세수입과 상가 매매가격이 상승하는 두 가지의 투자수익을 얻을 수 있다.
1. 상가의 입지분석,
우리가 부동산 투자를 할 때 첫 번째로 떠오르는 단어가 아파트가 아닐까 한다. 부동산 투자는 사이클에 의해 움직이고 매도세와 매수세가 절충하는 지점에 가격이 형성된다. 하지만 상가는 임차인이 수익이 가능해야 임대료를 지급키로 하고 입점한다. 상가는 수익성에 따라 가격이 오르내린다. 임차인의 입장에서 장사가 잘될 곳을 고르는 것이 입지분석이고 투자자 입장에선 수익률이 좋은 곳을 찾는 것이 입지분석이다. 그래서 우리가 상가를 고르고 상권분석 하는 첫 번째 방법이 입지분석이다. 지도를 펼쳐 놓고 목적 상가의 배후단지를 그려보고, 유효 수요는 얼마 정도 예상하며, 소비자의 동선을 추적해 보고 현장에 가서 실제로 맞춰보고 확인하는 것이 입지분석이다. 영업사원의 말만 믿고 신축 분양상가의 화려한 외모에 빠지거나, 검증도 안된 대로변 1층상가의 유혹을 쉽게 받아들인다면, 투자 후 기대이상으로 실망이 클 것도 생각해야 한다.
2. 상권분석과 현장 답사, 완벽한 상가는 없다
유효수요는 내 상가의 매출을 일으킬 수 있는 수요 즉 예상 고객수를 말한다. 유효수요를 예측이라도 해야 예상매출액을 추정할 수 있다. 아파트 단지가 주변에 있거나 지하철 역의 이동경로에 있다면 더할 수 없이 좋지만 주변에 동종 업종의 상가가 몇 개 있는지, 연령별 소비패턴도 결코 무시할 수 없기 때문에 철저히 조사해야 한다. 여기서 상권분석에 관한 조사 시 참고가 될만한 '마이프차'를 소개한다. 업종별 상권 정보, 배후세대수와 관련업종 운영현황, 지하철·버스 1일 이용자수도 파악할 수 있는 유용한 사이트이니 상권분석 시 활용하기 바란다. '나이스 비즈맵'이란 사이트도 우리 동네 상권분석 시 도움이 될만한 사이트이다. 동종업종의 평균 매출액, 고객특성, 유동인구와 밀집도까지, 꼭 현장 방문을 하지 않아도 유용한 자료를 확인할 수 있는 좋은 사이트이다. 유효수요 분석을 해보니 70-80점 정도 되는 상가라고 한다면 좋은 상가에 속한다. 우리가 생각하는 100점짜리 완벽한 상가는 극히 드물고 있다 해도 우리가 접근할 수 없는 고가의 임대료와 권리금을 지불해야 하는 상가일 수 있기 때문이다.
3. 돈 버는 상가주택 투자법
돈 버는 상가주택 투자법에 대하여 알아보자. 본인이 3층이나 4층에 거주하면서 아래층을 점포로 세를 놓고 임대료 수익을 올리는 상가주택은 많은 사람들이 노후에 선호하는 투자방법의 하나이다. 상가주택의 가치는 주택에 있는 것이 아니라 상가의 투자가치에 따라 가격이 형성된다. 보통 이면도로에 상가주택이 많은데 대로변은 투자금액이 너무 크고 일반인이 접근하기에는 버겁기에 주로 아파트 단지 주변의 이면 도로나 지하철역 주변의 이면도로에 상가주택이 많이 형성되어 있다. 이 중에서 그래도 장사가 되는 상가주택을 골라서 투자해야 한다. 돈 버는 상가주택은 대로와 대로사이의 이면 골목도로 중간에 위치하는 4거리 상가주택이 비교적 장사가 잘되는 편이다. 골목길 안에서도 유효수요가 통행하는 주 통행로가 상권이 발달하기 때문이다.
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