부동산 매매와 부가가치세는 부동산 투자를 하는 사람은 꼭 염두에 두고 준비해야 한다. 부가가치세는 부자나 가난한 사람이나 어른이나 아기나 모두 10%를 부담하는 간접세에 속한다. 물론 부동산 매매 시 전부는 아니고 부가가치세를 내는 부동산은 따로 있다. 토지 자체에는 매매 시 부가가치세를 내지 않고, 국민주택규모의 주택(주거 전용면적 85㎥ 이하)도 서민들의 주거안정을 도와서 부가가치세를 내지 않는다. 그러면 부가가치세를 내는 부동산과 부가세를 환급받는 경우, 부가가치세를 내는 매매사업자 자격과 장단점에 대하여 알아보고자 한다.
1. 부가가치세 대상이 되는 부동산
부가가치세 대상이 되는 부동산은 국민주택규모를 초과하는 주택이나 오피스텔, 상가와 사무실 등 사업용으로 사용되는 부동산 중에서 사업자가 매매하는 부동산 들이다. 만약 상가 하나를 매수한다면 그 상가의 토지에는 부가세가 붙지 않으나 건물 부분에는 부가세가 붙는다. 같은 건물에 사업용 공간과 주거용 공간이 같이 있는 상가주택은 매수 시 주택부분은 부가세가 없지만 상가 부분은 부가세가 발생한다. 부동산 매매계약서 작성 시 부가세 부분을 반드시 언급해야 한다. 만약 계약서 단서조항에 언급이 없었다면 매매대금에 부가세가 포함된 것으로 간주하여 매도인이 부가세를 부담한다. 만약 계약서 작성 시 부가세에 대한 언급이 없었다면 매수자 입장에서는 그냥 가만히 있으면 건물분 부가세를 매도인이 부담하게 된다.
2. 부가세 부담자
부가세 부담자는 누구일까? 부가세는 최종소비자가 부담하는 것이 원칙이다. 개인 간의 거래에는 부가세가 발생치 않지만 사업자와 거래할 때는 부가세가 발생하는데 매도자가 사업자이고 매수자가 개인이라면 부가세는 개인이 부담한다. 이때 부가세는 매수자 개인이 부담하여 매도자가 대신 납부하는데, 공급시기가 속한 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록증을 신청한 경우는 개인도 부가세를 환급받을 수 있다.(잔금일이 22. 3. 1 이면 부가세 과세기간은 22.1.1 - 22.6.30까지이므로 7. 20일까지 사업자 등록증을 하면 부가세를 환급 신청을 할 수 있다. 그렇지만 실무에서는 과세기간이 끝날 때까지 기다리지 않고 계약금 지급 후 20일 이내에 사업자등록을 신청하는 것이 유리하다) 만약 매수자와 매도자가 모두 사업자라면 부가세는 매수자가 부담하되 후에 매입세액공제를 통하여 보전받을 수 있다. 오피스텔을 분양하는 시행사는 분양할 때 분양받은 개인에게 분양대금을 납부하고 납부일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하라고 안내한다. 분양받은 자가 사업자등록을 하면 건물분 부가세 10%를 환급받을 수 있다. 그렇지만 부가세를 환급해 주는 대신 10년 간 사업용 임대사업을 유지해야 할 조건이 있다. 만약 이 조건을 지키지 않고 주택용으로 임대하면 조건 불이행으로 인해 환급받은 부가세를 매년 10% 씩 반환해야 한다. 만약 개인 간의 거래는 부가세가 발생치 않는다고 했지만, 개인 간의 거래라 해도 사업자로 간주하는 '간주사업자'인 경우 부가세를 부담하는 경우도 있다.
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3. 매매사업자 자격 활용하기
매매사업자 자격과 활용하기에 대하여 알아보자. 부가세는 사업자가 내는 것이 맞는데 개인이라도 짧은 기간 안에 여러 개의 부동산을 거래했다면 '간주매매사업자'로 본다. 이처럼 개인이 부동산을 많이 팔고 사는 경우 세무당국은 개인을 매매사업자로 간주하게 된다. 매매사업자로 간주하게 되면 그동안 개인이었을 때 내지 않은 부가세를 납부해야 하는데 사실 금액이 적은 것이 아니다. 양도 차익이 없어도 거래상 발생한 건물분의 10%를 부가세로 납부해야 하는데 그동안 매매 시 건물 분 부가세를 받지 않았으므로 엄청난 손해를 보게 되는 것이다. 특히 경매로 취득한 부동산의 경우, 부가세가 포함되어 있지 않으므로 후에 매입세액공제도 할 수 없게 된다. '간주매매사업자'는 개인이 1 과세 기간 중(6개월 내)에 1회 이상 취득하고 2회 이상 매도한 경우, 즉 1년에 6회 이상 매매하면 부동산 매매업을 영위하는 것으로 간주한다. '간주매매사업자'가 나쁜 점만 있는 것은 아니다. 장점을 보면 첫째, 매입 후 며칠 만에 팔아도 양도세 중과는 적용하지 않는다.(매매사업자 기본세율 6%~45% 적용 사업소득세를 낸다) 단 분양권이나 비사업용 토지, 조정대상지역 내 2 주택 이상은 적용 제외된다. 둘째, 본인이 거주하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 이 혜택은 사업 개시 시 본인 거주주택을 회계산으로 구분해 놓아야 함을 잊으면 안 된다. 셋째, 사업자 이므로 공제받는 필요경비가 많아진다. 대출금 이자와 사무실 유지 운영비, 차량유지비, 교통비 등도 소득세 신고 시 필요경비로 공제해 준다. 넷째, 결손금을 10년간 이월해서 다른 종합소득과 합산해서 계산할 수 있다. 다섯째, 사업자이므로 개인보다 대출받기 쉽다. 부가세를 부담하는 것이 단점이지만 국민주택 규모이하의 주택은 부가세를 내지 않아도 되므로 활용할 수 있는 팁이다. 그렇지만 매매사업자의 소득은 양도소득이 아니라 사업소득으로 판단하기 때문에 분리가 아니라 합산해서 과세한다는 점을 잊지 말아야 한다. 이렇게 계산하면 전체 소득이 늘어나 누진세율이 적용되어 불리한 경우도 된다. 또한 사업자 신분이 되면 4대 보험료 부단이 늘어난다는 단점도 있다. 매매사업자 등록 전에 자신의 상황을 고려하여 양도세와 사업소득을 비교 검토하므로 무엇이 유리한지 검토해서 결정해야 한다.
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