언제살까요? 부동산 매수시점과 매수시그널을 알고자 한다면 먼저 과거 부동산 시장의 지표와 자료를 살펴보아야 한다. 코로나 콘데믹 이후 물가상승으로 시장에 풀린 자금을 회수하기 위한 미국발 금리인상은 지구촌을 환율전쟁으로 몰아넣었으며, 설상가상으로 러시아와 우크라이나의 전쟁은 가스가격과 유가를 급등시켜 세계경제가 깊은 수렁으로 빠지고 있다. 부동산 시장은 최악으로 위축되어 있어 주택 담보대출을 이용하여 아파트나 빌라를 구입한 영끌족이나 비싼 전세금을 주고 입주한 세입자들의 전세 사기가 상상을 초월하여 피해자들의 원성과 전세 사기꾼들의 잇단 자살로 온 나라가 몸살을 앓고 있다. 어떻게 한 사람이 1000채 넘게 주택을 구입하고 전세 사기를 치는 동안 정부에서는 사기꾼 주민등록 번호로 무슨 짓을 하는지 한 번쯤 체크만 했어도 이렇게 대량으로 피해자가 나올 수 있었을까? 동일한 사람이 짧은 기간 동안 갑자기 소유 주택수가 늘어나면 경보를 발령하고 수사기관에서 자금 출처만 조사했더라면 사전에 막을 수 있었다고 본다. '소 잃고 외양간 고치는 일'은 이제 그만했으면 한다.
1. 부동산 시장과 경제 지표
현재 우리나라의 부동산 시장과 경제지표를 살펴보면 2021년 말부터 시작된 부동산 가격 하락은 2022년을 지나 2023년 1월 현시점까지 계속되고 있다. 물론 단기간에 폭등한 측면도 없지 않으나 유례없는 코로나 콘데믹 이후 경기부양과 지원금 지원으로 시중에 자금이 많이 공급되어 물가상승의 여파를 막고자 시작한 미국발 금리인상은 도미노처럼 세계 각국의 금리인상을 유발했고 그 정점에 우리나라도 비껴갈 수가 없었다. 환율은 1달러에 1400원대까지 폭등했으며, 주식시장은 코스피지수가 2100선 까지 내려가 대부분의 주가가 연초에 비해 크게 하락하였다. 부동산 시장은 2022년 12월 기준 전국 거래량이 11,704건으로 월평균 매매거래량 47,496건에 매우 저조한 거래량으로 그것도 15년 이상된 재건축·재개발 주택이 50% 이상을 차지했으며 2008년 이후 가장 저조한 부동산 거래량이었다. 2022년도 소비자 물가지수는 107.7이었고 물가상승률은 전체 5.1%, 전기 및 연료 상승률은 5.5%로 최근 가장 큰 상승률을 기록하였다.
2. 공급물량과 매매가격지수
과거와 현재의 아파트 공급물량과 매매가격지수를 살펴보면 부동산의 동향을 예측할 수가 있다. 우리는 과거 부동산이 폭락했던 1997년 IMF 발생 시 온 나라는 경제적으로 망했다는 불안감(후에 영화로도 제작되었는데 제목이 "국가 부도의 날"이었다)과 하루가 다르게 치솟는 대출이자 부담으로 부동산 시장은 패닉 상태에 빠져 투매하는 현상까지 나왔다.(필자도 그때 주택담보 대출 금리가 년 30%에 육박했었다) 송파구 대단지 30평대 아파트가 2억대에 거래가 되었으니 실로 나라 전체가 경제적으로 IMF에 종속되어 나라가 부도났다는 절망감이 극에 달해 하락한 아파트 가격은 1년 후에 반등하기 시작하였다. 수요와 공급에 의한 가격지수 변동이 아닌 공포지수로 인한 가격하락이 이렇게 끔찍한 것일 줄 몰랐다. 작년 미국 발 금리 인상으로 인한 환율 상승과 주가지수 등 모든 경제지표는 하향곡선을 나타내고 부동산 시장도 하락추세로 전환하여 2년 전에 비해 30% 이상 하락한 아파트가 서울 외곽과 경기도와 지방 중소도시까지 확대되고 있다. 연도별 공급물량과 매매가격지수는 아래 도표에서 보는 바와 같이 97.9(2023.1.2)로 연속 하향 추세이다. 2023년도 아파트 입주물량은 337,440호(임대 입주량 9,183호 포함) 수요량은 261,133호로 수요량보다 공급량이 76000호가량 초과 되었으며, 2024년도 아파트 입주물량은 304,348호(임대 입주량 11,728 호 포함) 수요량은 261,100호로 수요량보다 공급량이 43,000호가량 초과 공급될 예정이다. 만약 2023년~ 2024년에 미분양 아파트가 증가한다면 수요공급의 법칙에 의해 2024년 까지 아파트 가격은 상승할 수 없을 것 같다. 물론 금리가 하락하고 매수심리가 살아난다면 일시적으로 반등의 기미는 있을 수 있으나 대세 상승의 시발점으로 보기에는 세계 경제가 암울한 측면도 간과할 수 없을 것이다.
3. 미분양 물량과 부동산 매수시점
우리가 향후 부동산 전망을 예측할 때 흔히 미분양 물량과 매매가격지수를 참고하여 부동산 매수시점을 분석하기도 한다. 매매가격지수가 100 이하로 떨어지고 미분양 물량이 서울지역 아파트에도 나타난다면 부동산 매수심리는 얼어붙고 돈이 있어도 아파트를 사려고 하지 않는다. 2022년 11월 현재 아파트 미분양 물량을 보면 전국적으로 58,027 호와 서울도 865호에 달한다.(아래표 참조) 여기서 눈여겨봐야 할 점은 서울 지역도 미분양 물량이 증가하는 추세이며 신규분양 아파트의 경우도 부분적으로 미분양 평형이 나오고 있으며 분양 당첨자도 막상 계약시점에는 계약을 포기하는 세대가 늘어나 건설사 입장에서는 중도금 무이자 대출이나 새로운 옵션제공 등 당근을 제시해야 하는 상황에 이르렀다.
4. 언제살까요?
그렇다면 언제쯤 매수해야 하며, 매수시점을 예측할 수 있는 판단은 무엇으로 알 수 있을까? 먼저 미분양 물량의 감소가 이어지고 아파트 매매가격지수가 연속 100 이상으로 돌아설 때, 부동산 중개업소를 방문해서 문의할 때 로열층 매도물건이 최근 팔려나가고 집주인들이 중개업소에 내놓은 물건을 거둬들일 때, 정부에서 부동산경기를 부양키 위하여 다주택자 취득세·양도세 중과 폐지를 넘어, 취득세 할인이나 양도세 일시면제 카드를 꺼낼 때 이때가 매수타이밍이다.
매수할 때는 신속히 가장 좋은 것으로 깎지 말고 계약해야 한다. 계약금은 매매대금의 10% 이상으로 하고 가급적 중도금은 빨리 지급한다(계약 후 부동산 가격이 급등하면 매도인은 배액 보상하고 계약을 해지하려고 생각한다. 계약금이 적다면 오히려 매수자가 불안한 것이다) 물론 미국 금리와 러시아·우크라이나 전쟁 종식이 변수이긴 하지만 2023년 후반기부터 각종 지표나 거래추세를 주시하고 있다가 투자시점을 포착하여 성공하는 부동산 투자를 하기 바란다.
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