1. 역전세난의 의미와 현황
'역전세난'이란 전세수요량 보다 공급량이 많아 전세가격이 하락하므로 임대인이 현세입자에게 전세금 하락분을 반환하지도 못하고 새로운 임차인을 구하지도 못하는 상태를 말한다. 최근 부동산 매매가격 하락과 전세가격은 동반 하락하고 있는데 무엇보다도 금리 인상으로 전세보증금 대출자의 이자부담이 크므로 전세보다는 월세로 입주하는 추세로 바뀌어 전세물량은 늘어나고 있다. 세입자도 전세금을 받아 새로운 주택으로 입주할 예정이었는데 전세금을 반환받지 못해 '발을 동동 구르고 있다'. 최근 대법원 자료에 따르면 전세 보증금을 반환받기 위해 '임차권등기명령신청' 하는 건수가 올해 급증하고 있다고 한다. 집주인이나 세입자나 고통의 연속이다. 집주인들이 세입자 전화도 받지 않고 잠적한 경우도 있다니 참으로 황당할 따름이다.
2. 어떻게 해결할 것인가? 잠적한 임대인
전세금을 어떻게 해결할 것인가? 통상 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 새로운 임차인을 찾게 되고 새로운 임차인의 전세보증금을 받아서 이전 세입자의 전세보증금을 반환한다. 그런데 역전세난으로 새로운 임차인을 구할 수도 없고 돌려줄 자금도 없으니 해결할 수 있는 방법을 찾아보자. ① 우선 반환할 현금을 확보해야 한다. 대출이 가능하면 해당 주택을 담보로 대출받아 전세보증금을 반환하고 후에 새로운 임차인을 확보하면 전세금을 받아 대출금을 상환하는 방법이다. ② 만약 세입자가 보증보험(주택도시보증공사, HUG 등)에 '전세금 반환 보증보험'을 가입했다면, 전세 만기 이후에 전세금을 돌려받지 못한다면 보증보험 회사에 전세보증금 지급요청을 하여 보전받으면 된다. ③ 만약 세입자가 보증보험에 가입하지 않았는데 집주인은 보증금을 돌려줄 여력이 없고 새로운 임차인을 구해서 반환해 준다고 하나 부동산 가격하락으로 새로운 전세보증금이 반환할 보증금에 미달할 경우 집주인이 '내 줄 돈이 없으니 배 째라'는 식으로 나온다면 이것이 바로 '깡통전세'가 되는 것이다. 이때 세입자는 전세계약을 연장하면서 전세금 하락 금액만큼 집주인이 세입자에게 역월세를 지급하는 방법도 고려해 봐야 한다. 다음 전세 만기인 2025년에는 입주물량이 줄고 전세가격이 안정될 수 있고 부동산 가격도 제자리를 찾을 수 있기 때문에 더 이상의 폭락은 없을 것이다. 최악의 상황은 막아 보자는 것이다. ④ 또 다른 방법은 새로운 전세입주자의 요구사항을 들어주고 전세 계약을 체결하는 방법인데, 인테리어 교체나 이사비 지원, 중개수수료지원 등 세입자가 요구하는 내용을 들어주고 계약을 체결하는 방법이다. ⑤ 마지막으로 집주인이 잠적해서 전화도 받지 않고 연락도 안된다. 재산 조사해 보니 전세 놓은 집 외엔 부동산도 소유한 것이 없다. 거주하는 집을 경매신청 할 수도 있지만 낙찰가가 전세금에 미달하면 전세금을 전액 회수 안 될 수도 있다. 그러면 집주인 나타날 때까지 그 집에 계속 살면서 기다리는 방법도 있다. 인내심을 요하지만 몇 년 후에 집값이 오르고 전세가격이 오르면 잠적한 임대인이 나타난다.
3. 정부의 대책과 부동산 가격
정부의 대책과 부동산 가격동향에 대하여 살펴보기로 한다. 한국부동산원 통계정보시스템에서 확인해 보면 최근 서울 아파트 전세가격은 8주 연속 하락을 이어가고 있고 수도권과 지방도 마찬가지로 하락을 이어가고 있다. 부동산 매매가격 하락은 전세가격 하락을 동반한다. 그래서 전세가격 상승이 후에 부동산 매매가격 상승을 유발하기도 하며, '역전세난'이 장기간 이어지면 부동산 매매가격은 더 하락하는 것이다. 전세가격 하락은 금융권의 전세 대출금 회수에도 문제가 생기고 자칫 은행부실로 이어 줄 수 있어 금융당국이 역전세난을 해결코자 'DSR 규제를 탄력적용' 하고, 15억 원 초과 아파트의 담보대출도 완화하고 있으나, 내년까지 아파트 입주물량이 증가하면서 전세가격 하락은 당분간 지속될 것이다. 현재 주택시장의 '역전세난'은 입주물량 증가도 원인이 있지만 보다 근본적인 원인은 고금리 기조가 계속되면서 대출금리 인상으로 전세보다는 월세를 선호하는 결과로 전세물건은 늘어나는데 전세계약을 회피하기 때문이다. 미국 연준의 기준금리 인상이 멈추고 금리가 하락으로 전환한다면 우리나라의 주택시장 매매가격도 진정되고 전세물량도 감소할 것으로 예상하고 있다.
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