1. 사기수법과 피해 현황
전세사기의 사기수법과 피해현황에 대해 알아보겠다. 월세부담을 꺼리는 신혼부부나 사회초년생에게 이사비나 중개수수료를 지원해 주고 'HUG가 보증하기 때문에 보증금은 안전하다'는 유혹으로 빌라 전세계약을 고액에 맺도록 한다. 전세금 잔금날에 빌라 명의를 미리 준비한 노숙자에게 넘기고, 매매 시세를 초과한 전세금은 사기꾼들이 챙기고 사라지는 것이 사기수법이다. 세입자는 빌라 주인이 바뀐 줄도 모르고 있다가 전세 만기에 나간다고 통보하려고 연락을 시도해 보지만 노숙자와 연락이 될 리가 없다. 그래도 전세보증보험에 가입되었다면 전세입자는 HUG(주택도시보증공사)로부터 전세보증금을 받을 수 있지만 사고건수가 많아지면 HUG의 부실경영으로 도산하면 결국 국민들이 낸 세금으로 메꿀 수밖에 없다. 이런 전세보증 피해액수가 1조 2천억 원이나 된다 하니 참으로 난감한 일이다. 사기꾼들은 임대보증금을 주택보증공사(HUG) 보증한도(공시가격의 150%)에 맞춰 최대한 높게 올려 받았다. 임차인도 모르게 전세잔금날 노숙자에게 빌라 명의를 넘기고(전세와 매매를 동시에 진행하는 수법) 원 임대인으로부터 수천만 원의 리베이트를 챙기는 수법을 이용했다.
2. 사기예방 대책과 법 개정
이번에 정부에서 발표한 사기예방 대책과 법개정 내용에 대하여 알아보기로 한다. ① 전세금 반환 보증제도를 개선한다. 무자본 갭투자를 막기 위해 전세금 반환보증 전세가율을 100%에서 90%로 하향한다. 특히 시세 100%까지 가입가능한 점을 악용해 나쁜 임대인의 무자본 갭투자가 결국에는 깡통전세 계약을 유도하는 사기수법이 되었다. ②전세사기 피해자가 거주주택을 경매로 낙찰받은 경우는 그 주택에 거주하면 무주택 기간을 인정해 주기로 했다. 따라서 후에 청약 당첨의 기회도 활용할 수 있게 된다. 전세사기 피해 임차인이 전용면적 85㎥이하, 공시가 3억 원 이하(지방은 1억 5천 이하) 주택을 낙찰받은 경우 무주택자로 간주하겠다는 것이다. ③ 등록 임대사업자의 보증보험 가입도 의무화된다. 세입자에게는 임대보증보험에 가입한 것처럼 말하고 실재로는 미가입하는 사례를 막기 위해서 이다. 임차인 거주주택은 보증보험에 가입해야 만 등록을 허용하는 방법으로 법조항이 마련된다. ④ 임대차계약을 체결한 뒤 잔금일에 집주인이 대출을 받는 경우(임차인의 대항력 확보가 안됨) 대출금이 임차보증금보다 선순위로 후에 경매진행 시 임차인이 피해 보는 사례를 예방코자 계약서에 특약사항(대항력 확보전 근저당설정 시 계약을 해지할 수 있다)을 기입토록 한다. ⑤ 국토교통부는 임대시세와 집주인 정보, 주택위험성을 조회할 수 있는 '안전전세앱'을 출시한다고 했는데, 법개정이 늦어져 집주인 신상정보 공개는 차후에 하기로 했다. 물론 자가진단으로 안전한 전세 계약인지 확인할 수도 있다. 임차인이 사고위험이 많은 임대인을 사전에 파악할 수 있도록 임대인의 정보를 제공한다. 그러나 이것은 자칫 장래에 발생할지도 모르는 집주인의 위법 사실을 예단하여 미리 신상을 공개한다면 개인 명예와도 관련되어 조심스럽게 해야 할 것 같다. ⑥ 그동안 시세파악이 어려웠던 다세대나 연립주택, 50 가구 미만의 소형 아파트 시세도 '안전전세앱'을 통해서 제공한다
3. 강력한 법집행과 안전한 계약
정부는 전세사기를 근절하기 위한 특별단속을 과 처벌을 강회 한다. 2020년 1월부터 작년 말까지 거래된 건 수(빌라, 오피스텔, 아파트 등)로 단기간에 다량매입이나 어느 지역을 집중 매입하는 등 의심사례를 기획조사한다고 밝혔다. 아울러 불법광고와 불법 중개에 대한 집중 조사 후 퇴출할 예정이라고 밝혔다. 전세사기에 가담한 공인중개사나 감정평가사는 집행유예만 받아도 전문자격이 박탈된다. 국토부는 안전한 전세계약 위해 집주인 정보와 계약 위험성을 조회할 수 있는 '안심전세앱'을 출시하여 사전에 '나쁜 임대인'을 가려내고 피해 예방을 위한 조치를 계속해 나가겠다고 밝혔다. 계약과 관련하여 이사비용이나 중개수수료를 지급하는 등 혜택을 베푸는 계약 건은 특히 조심해야 한다. '세상에 공짜는 없다'는 말 명심해야 한다.
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