'2023년 부동산 예측' 무엇이 문제인가?

1. '통화량 증가' 와 파급효과

통화량 증가와 파급효과를 살펴보기로 한다. 2020년 코로나 19 팬데믹 현상은 전세계를 공포에 몰아넣고 경제활동을 위축시켜 각 나라마다 경기 부양책의 일환으로 국민들에게 막대한 지원금을 지급함으로써 급격하게 통화량이 증가하였다. 통화량이 증가하면 시중에 돈이 많이 풀려 물가가 상승하게(인플레이션)되고 물가가 상승하면 소비가 위축되어 디스플레이션이 시작될지도 모른다는 우려섞인 염려를 하는 상황에 이르렀다. 한국은행 통계에 따르면 우리나라의 통화량의 변동을 'M2(현금,예금,1년미만 정기적금,양도성예금증서 등 단기간 현금화해서 돈을 쓸 수 있는 통장) 방식으로 조사한 결과 2019년 2913조 6천억원에서 2020년 3199조8천억, 2021년 3613조 7천억원으로 크게 증가한 것을 알 수 있다.

한국은행, FRED,IMF

특히 2021년 한 해 통화량 증가율은 세계 1위 수준으로 유로화를 쓰는 유로존 19개국은 물론이고 멕시코나 브라질 등의 나라보다 더 많은 돈을 풀은 것으로 조사되었다. 미국은 금융위기가 터진 2008년부터 경제를 살리기 위해 지속적으로 통화량을 늘려왔는데, 미국의 통화량은 세계경제에 큰 영향을 미치기 때문에 간과할 수 없는 문제이다. 급격한 통화량의 증가는 미국에서도 위험요소로 작용해 돈풀기를 중단하고 돈을 거둬들이는 '테이퍼링'이 시작되기도 하였다. 미국의 달러는 국제거래를 할 때 중심적인 역할을 하는 기축 통화로 코로나19 팬데믹의 여파로 계속 달러가 많이 풀려 물가상승은 물론이고 세계적으로 부동산 가격이 폭등하는 결과로까지 이어졌다.

 

 

2. 금리인상에 따른 부동산 가격 동향

금리인상에 따른 부동산 가격동향을 알고자 하면 '스탠더드앤푸어스(S&P)케이스-쉴러지수'를 이해해야 된다.   노벨 경제학상 수상자인 예일대 로버트 쉴러교수는 웨즐리대 칼 케이스 교수와 함께 미국 주택시장 동향을 알수 있는 '스탠더드앤푸어스(S&P) 케이스-쉴러지수' 부동산 지표를 (전년도 같은 기간 대비 지수값이 상승하면 주택수요가 늘어나고 있는 것으로 상승국면 이라 하고, 반대의 경우 주택시장의 침체국면에 들어선 것으로 해석) 만들었는데 이 지표는 미국에서 가장 공신력을 인정받고 있는 지표로 발표 결과가 증시에도 영향을 미칠 정도로 공신력을 인정받고 있다.로버트 쉴러교수와 칼케이스 교수는 집값을 움직이는 힘을 알기 위해 130년 동안의 미국 집값 동향을 연구했다. 그 결과 지난 100년 동안 거의 정확하게 물가가 오른 만큼 집값이 오르는 현상을 발견하였다. 그런데 앞선 100년간의 집값 동향과는 달리 1990년 부터 2020년까지 30년 동안은 물가 상승율의 4배 이상으로 집값이 빠르게 오르고 있었음을 알게 되었다. 물가변동율보다 급격히 높아진 집값 변동을 조사하면서 이들은 금리가 집값의 변동을 일으키는 변수가 됨을 알게 되었다. 변수가 작용한 30년간의 금리의 변동을 미국의 10년 만기 국채금리를 통해 살펴보면 1990년 15.5% 이었던 국채금리가 지속적으로 하락하면서 2020년에 이르러서는 0.5%로 낮아진 것을 알 수 있다. 이러한 금리의 하락은  사람들이 이자수익에 대한 미련을 버리고 '실물경제의 끝판 왕'격인 부동산으로 관심이 쏠리게 만들었다. 사람들의 보유자산이 점차 부동산으로 몰리면서 물가상승율을 훌쩍 뛰어넘는 집값의 급등으로 이어지게 된 것이다.

 

3. 과거 집값 변동의 원인과 시기

과거 집값 변동의 원인과 시기를 살펴보기로 한다. 집값은 왜 폭등하게 되는 걸까? 전 세게적으로 집값의 폭등이 일어나는 사례는 동일하게 경험되어지는 일이다. 우리나라도 1960년대 중/후반 이후 60 여년 동안 5차례의 부동산 가격의 상승과 하락을 반복해 왔다. 반복적으로 순환패턴을 보이는 부동산 시장의 정체를 알아야만 우리는 맹목적으로 전파나 활자를 통해 전달되는 정보에 현혹되지 않을 수 있다. 순환주기는 대략 6년-12년으로 부동산의 상승시 나타나는 특징으로는 급등세가 몇 년간 지속되다가 상승폭이 주춤하는 둔화기와 하락기를 거쳐 다시 급등하는 계단식 우상향 패턴을 보여왔다. 상승시기를 좀 더 자세히 세분화해 보면 박정희의 '경제개발 5개년 계획'을 시작으로1960년대 중/후반 이후 부동산 가격이 급등하였고 사회적 현상의 하나인 '핵가족화'와 오일머니로 호황을 누리던 1977-78년과 전세계적으로 저유가, 저달러,저금리의 3저 호황을 누리던 1983-84년과  국제수지 흑자와 통화량이 급증한 88올림픽 이후 1987-91년의 부동산 가격 급등,  외환 위기로 집값이 폭락했던 1998년 이후 금융위기를 극복할 수 있다는 긍정적 시그널과 정부의 건설경기부양책과 부동산 규제철폐로 2001년 부터 시작된 상승세는 2008년 미국의 금융 위기가 발생할 때까지 지속되었다. 2019년 이후 부동산 가격은  전세가격의 상승과 낮은 금리, 풍부한 유동성을 바탕으로 2021년 중반까지 엄청난 상승이 이어졌다.

 

 

4. 2023년 이후 집값은 어떻게 변할까?

2023년 이후 집값은 어떻게 변할지 예측해 보기로 한다. 부동산 순환주기상 현재의 상황은 잠복기 혹은 침체기에 해당한다고 할 수 있다. 집값이 대폭 하락하고 있다고 연일 미디어를 통하여 접하고 있지만 일반인들은 공감하지 않는 통계나 수치의 함정이 숨어 있다. 이는 특별한 사유를 가진 사람들의 급매로 처리한 소수의 거래건수가 전체 부동산 가격으로 인정하지 않기 때문이다. 만약 부동산 규제가 전면적으로 해제가 되면 내놓은 매물도 거둬들이고 부동산 가격도 유턴 하려고 대기하는 숫자와 좀 더 가격이 하락하면 구입하려고 대기하는 숫자가 타협하는 시점이 부동산 가격을 정하게 될 것이다. 물론 금리인상을 멈추고 금리가 하락하는 시기가 도래하면 부동산 가격에도 영향을 미치겠지만 그렇다고해도 2023년의 부동산 시장은 일시적으로 약한 반등에 그칠 것이라고 예상해본다. 그 동안의 순환사이클에서 나타난 바를 보면 집값이 오르지 않고 정체 상태에 있는 안정기와 침체기를 포함하면 부동산의 하락이 최소 3년에서 9년까지 이어졌음을 알 수 있다. 따라서 순환 사이클 상으로 보면 최소 기간으로 보더라도 아직은 매수자 우위의 시장임에 틀림이 없다. 그렇다고 집값이 2019년 이전으로 회귀할 거라는  생각에는 무리가 있다. 통계자료에서 나타난 것처럼 대한민국의 집값은 계단식 우상향으로 진행해 왔음을 주지해야 할 것이다.

 

2023.01.17 - [분류 전체보기] - 부동산 전망, 지금도 당신의 발목을 잡고있다

부동산 전망, 지금도 당신의 발목을 잡고있다