1. 땅의 신분과 용도지역
땅의 신분과 용도지역에 대해서 알아보기로 한다. 대한민국 전체 땅 넓이는 대략 10만 km² 조금 넘고, 남북한이 합친 땅의 면적은 223000 km² 정도 된다. 이 땅 중에서 내가 소유한 땅은 얼마나 될까. 우리가 태어나서 죽을 때까지 개인의 부의 신분에 따라 사용하는 땅의 넓이가 다르다. 부자들은 넓은 평수의 아파트에서 살고 경치 좋고 공기 좋은 곳에 별장도 소유하고, 부의 증식을 위해 땅을 사서 활용하고 땅을 넓히는데 목숨 걸고 싸우기도 한다. 대한민국 땅은 어떤 땅이든 땅의 신분이 꼬리표처럼 따라다닌다. 그 신분이 용도지역이고 땅의 쓰임새를 정해놓은 것이며 건축물의 용도와 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한다. 땅의 신분 즉 주된 용도에 따라서 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나뉘고 주거·상업·공업지역으로 상승할 가능성이 있는 관리지역과 농사지을 농림지역, 환경보전이 목적인 자연환경보전지역으로 나뉜다. 토지 투자를 한다면 어느 신분의 땅을 사야 투자수익을 얻을 수 있을까? 현재의 신분이 높은 주거지역. 상업지역에 투자해야 할까 아니면 지금은 신분이 낮지만 장래 개발가능성이 있으므로 녹지지역이나 관리지역에 투자해야 할까? 현재 신분이 높은 주거지역이나 상업지역은 이미 가격이 올라 투자금액도 만만치 않고 이미 많이 올라 있어 추가 상승여력은 미미할 수도 있지만, 지금은 신분이 낮지만 성장가능성이 있는 젊은 청춘 같은 녹지지역이나 관리지역에 투자해야 한다.
2. 매수시점, 어떤 땅을 살까요?
매수시점은 언제이고 어떤 땅을 살까요? 땅을 살 때 첫 번째로 고려할 사항은 투자가치가 있는 땅을 골라야 한다. 투자가치를 판단하는 안목은 책을 보고 공부하고 현장에 다녀보면서 땅이 어떻게 변했는지를 비슷한 개발지를 보고 공부해야 한다. 현재의 모습을 보고 미래를 판단할 수 있는 경험이 있어야 가치 있는 땅을 보고 판단할 수 있기 때문이다. 개발계획이나 땅의 용도를 보고 미래의 그림을 그려봐야 투자가치를 알 수 있다. 선거 때는 무분별한 개발계획이 발표되고 시간이 지나면 소리 없이 취소되는 사례도 많다. 만약 정치인의 말만 듣고 투자했다면 투자실패는 자명한 일이다. 그래서 개발계획이 발표되고 시공사가 정해져 첫 삽을 뜨면 그때 투자해야 자금이 묶이지 않고 단기간에 투자수익도 얻을 수 있다(하지만 땅에 투자하는 것은 최소 3년을 기다려야 한다) 두 번째는 사람이 많이 사는 곳, 이동인구가 많은 곳에서 개발지역의 신분(용도지역) 이 높은 땅을 사면 좋지만 가격이 이미 올라서 가격 부담이 있으므로, 개발지 인근지역의 용도변경이 예측되는 땅이나 주택이나 상가를 건축할 수 있는 땅에 투자하는 것이 좋다. 세 번째로 투자하는 땅은 도로와 접해있어야 한다. 땅을 사서 건축을 하려면 도로에 접해야 건축허가가 나고 통행을 할 수 있기 때문에 도로에 접한 땅을 사야 한다. 도로에 접하지 않는 땅을 맹지라 하는데 맹지는 도로에 접한 땅에 비해 3분의 1 수준으로 가격이 저렴하다. 아무리 싸다고 해도 건축하지 못하는 맹지를 구입하면 안 된다.
3. 매도시점, 언제 팔까요?
모든 재테크는 매도시점이 매우 중요하다. 주식이나 부동산이나 투자의 결과는 언제나 매도의 결과로 알 수 있다. 그만큼 파는 것이 중요하고, 매도시점을 언제로 할 것이며 매도가격은 얼마로 할 것인지는 세금과 밀접한 관련이 있다. 1년 이내에 매도한다면 최하 50% 이상의 양도세를 부담하고 2년은 40%, 3년이 지나야 기본세율로 양도세를 부담하기 때문에 사전에 양도세액을 검토한 후 매도계획을 세워야 한다. 많은 사람들이 땅 투자를 꺼리는 이유는 상승속도가 더디고 투자기간이 길기 때문이다. 그렇지만 땅은 아파트나 주택처럼 상승과 하락의 폭이 크고 회복하는데 오래 걸리지도 않으며 더디게 오르지만 쉽게 하락하지 않는다는 장점도 있다. 우리 주변을 봐도 땅 사서 망한 사람은 없다. 단지 시간이 필요할 뿐이다. 개발계획이 예정되어 있는 땅을 매수했다면 착공시점과 완공시점에 크게 오른다. 자금 회수계획이 있다면 두 번의 타이밍을 활용하고 장기적으로 본다면 완공시점에 매도한 후, 개발지 주변에 다음 개발예정지로 새롭게 투자해서 기다리면 된다. 원래 도시계획이나 국가계획에 의해서 개발이 진행되면 개발예정지뿐 아니라 주변으로 개발영향력이 퍼져나가기 때문에 다음에 개발이 뙬 땅이 어디인지 도로계획은 어떻고 새로운 역사는 어디에 생기는가 면밀히 검토해 나가면 새로운 투자지역이 떠오르게 된다.
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