벼룩시장에서 방 1칸, 2 칸 직거래로 거래되던 직거래 시장이 중고나라와 당근으로 확대되면서 부동산 직거래 커뮤니티(블로그, 카페, 사이트 등)에서도 아파트 매매를 직거래로 사고파는 시대가 도래하였다. 그간 직거래가 전혀 없었던 것은 아니지만 최근의 동향을 보면 직거래 비율이 20% 이상 상승하고 있는 것은 사실이다. 중개 수수료가 비싸다 보니 주는 돈이 아깝고 별로 하는 일도 없는데 나도 충분히 할 수 있다고 생각하고 직거래 사이트를 검색하고 벼룩시장부터 중고나라, 당근뿐만 아니라 직거래 커뮤니티도 찾아 나선다. 그동안 부동산 시장은 일부 전문가 집단이 가지고 있는 매물정보나 매수대기자 정보를 활용하여 매도자와 매수자(임대인과 임차인)를 연결하는 합법적인 역할을 통해 중개 수수료를 받고 영위해 온 시장이다. 그런데 이제 매물정보는 소비자가 인터넷 검색으로 찾아내고 타 매물과 비교하면서 가격 흥정까지 하는 시점에 도래하였다. 부동산 전문가의 영역으로 알고 맡겼던 거래가 매도자와 매수자, 임대인과 임차인이 서로 연락하고 매물을 보고 흥정도 하고 거래도 한다. 자기의 전재산인 부동산, 직거래의 위험성과 사기유형 그리고 직거래 사기 예방법에 대하여 살펴보기로 한다.
1. 부동산 직거래의 위험, 전 재산인데
부동산 직거래의 위험애 대하여 알아보자. 부동산 가격이 상승하면서 중개수수료가 고액이다 보니 수수료를 아껴보자는 마음에서 매매나 임대차를 직접 거래하는 직거래 건수가 많아지고 있다. 서로 좋은 사람들이 선의의 생각으로 정직하게 거래만 한다면 더할 나위 없지만 사기꾼은 천사로 위장하고 나타난다. 경험이 많은 공인중개사들도 전문 사기꾼에게 걸리면 당할 수밖에 없는데 일반인들이 고가의 부동산을 안전장치도 없이 개인대 개인으로 만나 거래한다는 것은 굉장히 위험하다. 거래상의 위험성도 있지만 상대방의 신분을 정확히 모르기 때문에 범죄의 위험도 있다. 몇 년 전에 벼룩시장 보고 방 보러 찾아온 남성에게 성폭행당한 이야기며, 두세 명이 집을 보러 와서 서로 흩어져 집을 구경하고 간 후에 보니 화장대 위에 있던 반지, 목걸이가 사라진 이야기도 들었다. '전 재산인데' 작은 것을 얻으려다 큰 것을 잃는 결과도 있으니, 차라리 수수료를 주고 편안하게 거래하라고 조언하고 싶다.
2. 부동산 사기 유형, 사기꾼은 천사
직거래 시 거래당사자가 유의해야 할 부동산 사기의 유형에 대하여 알아보기로 한다. ① 주인도 아닌 자가 주인행세를 한다 : 서류를 위조해서 보여주면서 급매로 유혹하여 과다한 계약금을 받고 잠적하는 경우(대부분 잔금 시까지 가지 않고 계약금이나 중도금까지 받고 잠적한다) ② 부동산의 하자를 숨기고 계약하는 경우: 등기상의 하자(가처분이나 가등기 등을 말소한다고 걱정 말라고 함)와 물리적 하자(누수와 심한 크랙 등). 등기부를 보고 권리관계를 볼 줄 모르면 직거래는 정말 위험하다. 하자 있는 물건이 싸지만 위험 부담도 있다. 상대방 말을 믿지 말고 눈으로 공적장부 보는 법을 배워라. ③ 가치 없는 부동산을 부풀려 교환하자고 한다. (시골에 있는 임야를 곧 개발될 것처럼 부풀려 도시에 있는 아파트와 교환하자고 한다) ④ 특약사항을 이행하지 않고 미룬다 : 보통 특약사항은 단서조항으로 계약서에 별도 기록하고 서명날인 한다. 중도금 지급 전까지 이행하기로 했는데 (건축물 위반사항을 철거하여 없애기로 했는데 이행하지 않은 경우 등) 이행하지 않고 중도금부터 요구한다. 융자금이 많은 경우 중도금 받아서 융자금 갚는 조건인데 돈만 받고 근저당은 말소하지 않는다. 중도금 받은 이후 연락도 되지 않는다. 후에 알아보니 이미 이런 수법으로 여러 건 계약하고 잠적했다.
3. 직거래 사기예방법
직거래 사기예방법에 대하여 알아보자. 중개업소에 주는 중개수수료는 거래 계약에 대한 수고비뿐 아니라 후에 중개사고로 거래 당사자에게 피해 발생 시 책임을 지우는 보험료도 포함된 것이 중개수수료이다. 공인중개사가 중개업을 영위하려면 보증보험이나 공제에 가입해야 하는데 배상책임 한도가 2023년부터 2억 원으로 인상되었다. 물론 거래가액 전부를 보상받는 것은 아니지만 보증보험이나 공제로부터 2억 원까지 보상받고 나머지 부분은 중개업자에게 손해배상책임을 물어 청구할 수 있는 것이다. 그래도 돈을 아끼려고 직거래를 한 경우 사기예방법에 대하여 살펴보기로 한다. ① 부동산을 거래할 때 거래물건과 소유자 확인은 필수다. 인터넷에 올린 매물(동호수)과 실제 거래하려는 물건(동호수)이 같은지 먼저 확인한다. 그리고 공적서류에 나와 있는 동호수가 같은지 확인한다 ② 등기부상 소유자와 같은지 확인한다 ('정부 24'에서 주민등록증 진위여부를 조회한다. 면허증의 경우 '경찰청교통민원 24'에서 운전면허증 진위여부 조회한다) ③등기사항 증명서 등 공적서류는 본인이 직접 발급받아 확인한다. ④ 계속 밖에서 만 만나지 말고 불시에 방문해서 소유자가 맞는지 확인하라. 만약 그 집에 임차인이 살고 있다면 임차인에게 주인의 신상과 임차보증금 등에 대해서 물어봐라 ④부동산 중개업자도 당하는 사기꾼 수법은 모든 공적서류와 등기권리증까지 위조해서 나타난다. 그리고 급매로 판다고 유혹한다. 계약 시 미비한 서류는 중도금 전에 완비해서 주겠다고 하면서 고액의 계약금을 받아 잠적한다. 사기당한 후에 집에 찾아가 조사해 보면 집주인은 계약한 사실도 없고 전혀 다른 사람이다. 의심 가면 계약부터 하지 말고 최소한 신분증이라도 확인한다. ⑤ 하자 있는 물건은 돈을 먼저 건네지 마라.(중도금으로 융자금을 갚는 조건이라면 돈을 가지고 근저당 설정한 은행에서 만나서 영수증 받고 돈은 은행 직원에게 건네라) , 만약 누수가 있어 잔금 전까지 수리해 주기로 한 계약인데 수리를 안 했으면 넉넉한 수리비를 제외하고 잔금을 주면서 잔금 서류를 받는다. ⑥ 잔금 시 등기 이전서류를 받을 때는 꼭 법무사 직원을 합석해서 서류가 완비된 후에 잔금을 넘겨라. 돈 몇 푼 아낀다고 셀프등기 서류받는 것 절대 하지 마라. 서류가 잘못돼서 다시 서류받으려면 안 해주고 힘들게 한다. 결국에는 소송하던지 돈 더 줘야 서류해 준다 (매도하고 난 후 부동산 가격 급등 시).
여러분은 전 재산인 고가의 부동산을 거래 시에는 직거래하지 말고 꼭 변호사나 법무사, 공인중개사의 조력을 받는 것을 추천합니다. 소탐대실의 의미를 유념하시길 바랍니다.
댓글