전세사기와 깡통전세가 젊은이들의 삶의 의욕을 꺾는다. 전세보증 사기가 3년 새 7배나 많아졌다고 신문기사가 나고 1300여 채가 넘는 빌라왕이 전세사기를 치고 죽었다고 뉴스의 머리기사로 뜬다. 잊을라 하면 다시 생기는 전세사기(깡통전세)는 왜 사라지지 않는 걸까? 왜 모든 피해가 세입자에게 집중되는지 아울러 피해예방법도 살펴보기로 한다.
1. 깡통전세의 의미와 생긴 이유
깡통전세는 통상 집주인의 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가를 초과하는 형태의 전세계약을 깡통과 비유해서 이르는 말이 깡통전세다. 최근의 깡통전세는 급등한 전셋값보다 하락한 주택의 매매가격으로 비정상적으로 발생하는 경우가 많다. 즉 부동산 하락기에 매매가가 전세가의 70%-80% 이하로 하락하면 깡통전세라고 말하는 사람도 있다. 은행대출을 통해 구입한 아파트가격이 급락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 매매가격보다 클 때 정상적인 임대인이라면 전세 만기 때 전세금을 감액하거나 감액보증금만큼 이자를 지급하는 경우도 있다. 대출금이 없는 주택이라도 주택 매매가격이 하락 시 임대인이 고의로 체납한 세금이 많아서 공매로 넘어가는 경우, 당해세가 선순위가 되어 세입자의 보증금이 보호받지 못하는 경우도 있는데 이처럼 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 형태가 깡통전세라 할 수 있다.
2. 전세사기와 깡통전세의 피해상황
전세사기는 임대인이 계획적으로 임차인에게 피해를 주는 행위를 사전에 계획에 의거 세입자에게 피해가 갈 것이라는 것을 알면서 한 기망행위이다. 예를 들면 신축빌라 전세 잔금일에 세입자가 전입신고와 확정일자를 받았는데 임차인이 대항력을 갖추기 전에(대항력은 익일 0시부터 발생됨) 잔금일에 바로 빌라를 담보로 근저당권을 설정하고 대출을 받아 전세입자가 2순위로 밀리면서 향후에 경매 시 전세보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 깡통전세는 주로 신축빌라처럼 시세확인이 어려운 소형 빌라에서 많이 발생하고, 발라가 밀집한 강서구나 인천 지역등에서 주로 발생한다. 집가격이 급등하고 대출 금리가 오르면 신혼부부나 사회초년생은 집을 구입할 여력이 없기 때문에 전세로 주택에 입주하는데, 건축주가 미분양 빌라를 처분하기 위해서 먼저 전세입자를 구하고 전세가 맞춰지면 경제적으로 능력이 안 되는 타인에게 소유권을 넘긴다. 계약을 한 세입자는 상대적으로 깨끗하고 옵션품목 설치 등 세입자를 유인하는 유혹에 넘어가 정확한 빌라가격을 확인하지도 않고 매매가 보다 높은 전세가로 입주하게 된다. 계약 당시에는 매매가가 전세가를 초과한다고 해도 주택가격이 하락하면서 깡통전세가 되는 경우도 많다. 세입자가 전세금을 반환받으려고 집주인에게 연락해도 명의만 빌려준 집주인은 경제적 능력이 없고 연락도 되지 않는다. 만약 종합부동산세 등 체납 세금이 있거나 대출이 있다면 경공매로 넘어가 전세금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 발생한다.
3. '위험한 전세매물' 피하는 방법
'위험한 전세매물 피하는 방법'에 대하여 살펴보자. 전세 매물을 구하려고 인터넷에서 본 후 중개업소를 방문해서 물어보니 그 물건은 없고 다른 매물을 보여주려고 하거나 계약할 의사가 별로 없는데 서비스 제공이나 무상옵션 제공 등으로 유혹한다면 의심해야 한다. 아직 계약하지 말고 매매가격과 전세 가격의 시세먼저 파악하라. 국토교통부 실거래가 조회시스템이나 디스코에 들어가서 매매가격과 주변 전세가격을 비교해봐야 한다. 계약서 작성 시에도 계약 특약사항에 "임차인의 전입신고 효력이 발생하는 날까지(대항력을 갖추려면 전입신고한 익일 0시부터 효력 발생) 임대인은 제한물권을 설정하지 않고 계약당시 상태와 동일하게 유지해야 한다"는 내용을 추가한다. 그래도 만약 특약사항을 이행하지 않고 근저당을 설정하고 대출을 받았다면 곧바로 임대인을 형사고소해야 보증금을 돌려받던지 근저당을 말소하던지 조치를 할 것이다. 또 다른 방법은 전세권을 설정하면 설정당일에 효력이 발생하기 때문에 전세금을 보호받을 수 있는데 임대인의 동의가 필요하고 전세권 설정비용이 발생한다. 마지막 방법은 전세 잔금일에 임대인과 임차인 공인중개사가 모여서 잔금을 치르는 시간을 은행시간 마감 후에 즉 4시 후에 한다면 임대인은 당일에 대출금을 받을 수 없을 것이다. 그러나 이 방법도 잔금일에 미리 은행에서 대출서류를 접수완료하고 등기소에 접수도장이 찍히면 대출금을 다음날 받을 수 있기 때문에 정말 무결한 방법이 아니니 참고만 하고 잔금날 잔금 시간에 등기부 등본을 인터넷으로 발급받는 것을 꼭 해야 한다. 계약 시 확인할 사항을 살펴보면 첫째, 계약당시 특약사항에 임대인의 국세 지방세 완납증명서를 요구하고 둘째, 보증금을 증액할 당시 추가로 근저당을 설정했는지 임대인의 세금 체납을 확인해야 한다. 계약당시에는 없던 근저당이 설정되었다면 확정일자 받은 최초계약서를 없애고 다시 계약서를 작성하지 말고 최초계약서 단서 조항에 보증금 증액사항과 임대차기간 연장에 대하여 기록하고, 추가 보증금 영수증만 받고 최초 계약서를 잘 보관해야 대항력이 유지된다. 아울러 본인이던 대리인이던 주민등록증 확인 시 '정부 24'에서 주민등록증 진위여부 확인하고 등기부등본과 건축물대장의 소유자가 맞는지 확인해야 한다. 임대인이 외국에 있다면 영상통화를 하면서 계약내용과 신분을 확인해야 한다.
4. 전세사기를 막는 정부의 역할
전세사기를 막는 정부의 역할은 무엇인가? 신혼부부나 사회초년생이 겪어야 할 그 고통은 너무 가혹하고 전세금이 전재산인 상황에서 극도의 절망감으로 목숨을 버린다면 누가 그들의 피해를 책임질 것인가? '꼼꼼하게 살펴서 계약했어야지 그것은 네 잘못이쟎아' 이렇게 말할 수 있는 사람은 누구인가? '밖에 나가지 않았으면 길에서 교통사고 당하지 않았을 것'이라는 말과 같다. 내가 보기에는 정부나 지자체, 수사기관에서 나서서 공권력이 빠르게 대처만 했더라면, 최소한 피해가 확대되는 것은 막을 수 있었다. 정부에서는 통계적으로 비정상적인 개인의 일상을 찾아낼 수 있다. 어느 개인이 갑자기 빌라를 수백 채 사들이고 전세계약을 단기간에 수백 건을 진행한다면 이게 정상인가? 정식 사건이 아니라도 개입해야 한다. 어느 개인이나 단체가 단기간에 수십 건의 전세계약을 하고 소유권을 등록하면 정부(국토교통부나 법무부) 컴퓨터에서 경보를 발령하고 수사기관과 협력하여 정당한 계약인지, 재력은 있는지, 본인을 직접 만나서 확인만 했어도 사기꾼은 더 이상 불법행위를 저지르지 않았을 것이다. 아울러 과거에 전세사기 가해자가 사법당국에 고소되었음에도 빠른 수사가 이루어지지 않아 그 사기범이 또다시 재범을 했다면 검찰이나 경찰은 정말 역할을 다 했다고 생각하는지 묻고 싶다. 도둑 한 사람을 온 마을에서 잡을 수는 없다지만 최소한 더 이상 피해자가 발생하지 않도록 지켜야 하는 것이 정부의 역할 이기 때문이다. 정말 획기적인 정부의 대책을 기대하며 전세사기나 깡통전세로 피해를 입은 분들에게 희망을 주고 용기를 주는 2023년이 되었으면 한다.
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