재건축 재개발 투자시점과 투자포인트

우리 주변에는 재건축·재개발 투자로 아파트를 마련하고 부의 종잣돈을 마련한 사람들의 이야기를 흔히 들어볼 수 있다.

아울러 재건축 재개발로 인해 지역에 새로운 현대식 공간과 시설이 생기고 젊은 세대들의 입주와 더불어 새로운 변화는 투자자와 입주자가 부러움의 대상으로 떠오른다. 재건축 재개발 투자에 관심 갖는 사람들이 많아지고 올바른 투자방향을 제시하고자 재건축·재개발 투자 시점은 언제이며, 투자 시 고려하는 재건축 재개발 투자포인트는 무엇인지 살펴보기로 한다.  

1. 재건축·재개발 진행 절차와 투자 개념

 재건축·재개발 투자를 고려한다면 먼저 재건축 재개발 진행절차와 기본적으로 알아야 할 투자개념을 숙지해야 한다. 숲을 보고 나무를 보아야 큰 그림을 그릴 수 있고 투자 포인트의 맥을 짚을 수 있기 때문이다.  재건축·재개발 사업 업무추진절차는 크게 1단계부터 4단계로 나눌 수 있다. 1단계는  ① 정비기본계획 수립(10년마다 수립) ②안전진단 실시(재건축만 해당, 재개발은 없음)  ③정비구역지정  ④추진위원회 구성과 승인, 2단계는 ①조합설립인가 신청 ②시공사 선정(조합원 투표), 3단계는 ①사업시행인가(조합이 추진하는 정비사업에 관한 모든 것을 시장·군수·구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차) ②종전자산평가 ③ 조합원 분양신청, 4단계 ①관리처분 인가(추정비례율 결정, 권리가액결정, 조합원 분담금 결정) ②이주철거-조합원 동호수 추첨- 공사 착공신고, 5단계 일반분양, 준공 및 입주 그리고 이전고시 및 청산이다. 재건축 재개발 주요 개념은 아래와 같다.

비례율	재건축 재개발 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 사업성이 좋고 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원 분양 수입을 합한 금액에서 총사업비를 빼고 이것을 다시 종전 자산평가액으로 나눈다.
종전자산평가액	조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한것
감정평가액	절차에 의거 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액
권리가액	조합원들이 주장하는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액
조합원 분양가	조합원들 분양 분 아파트의 분양가격.  보통 일반 분양가보다 보통 10-20% 저렴하게 책정된다.
분담금	조합원들이 분양받으면서 추가로 부담해야할 금액
사업시행인가	조합이 추진하고 있는 정비사업 내용을 시장군수구청장이 최종적으로 확정 인가하는 행정절차. 사업시행인가가 되면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.
관리처분계획	구체적인 철거계획 및 건설계획과 분양 계획등을 최종적으로 수립하는 단계(수익성 추산 가능)
매도청구	재건축구역 부동산 소유 구분소유자가 조합원을 거부하여 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 요청할 수 있다. 이를 매도청구라 하며 보상가격은 시가보상이다.
현금청산	재개발 구역내에 부동산 소유자 중 조합원 자격 미충족자거나 조합원 자격 포기자에게 조합은 감정평가액 기준으로 보상해주는데 이것이 현금청산 이다.

 

 

2. 재건축·재개발의 투자포인트 

재건축·재개발의 투자포인트는 무엇인지 살펴보기로 한다. 재건축과 재개발은 세부적 기준이 다르다. 재건축은 기반시설이 잘 갖추어진 곳이지만 살고 있는 주거시설이 노후화된 곳이 많다. 반면에 재개발은 기반시설이 노후화되고 주거환경도 열악한 곳이 많다. 재개발의 공공의 목적성을 가지고 있기에 단독주택, 다세대 주택 등 여러 주택의 형태가 혼재한 지역에서 시행합니다. 재건축 재개발 투자포인트를 살펴보면 먼저 재건축축 조합을 설립하기 위해서는 구분소유자와 토지소유자의 동의가 필요하고  재개발 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 동의가 필요합니다.  동의율이 충족되어 조합설립인가가 나면 일단 가격이 상승합니다. 이제 출발신호가 왔기 때문에 투자 포인트를 보고 재건축 재개발호에 승선해야 합니다. 그러면 투자포인트를 짚어 보겠습니다. 재건축의 경우 대지지분과 용적률을 검토해야 합니다. 대지지분이 클수록 조합원 추가분담 금액이 작아지고 용적률의 크고 적음에 따라서 일반분양분 물량이 늘어나기 때문에 조합원 추기분담금 과도 연계됩니다. 그리고 조합설립인가 후에  시공사 선정을 위한 주민투표가  시행되는데 이때 아파트 단지가 시공사간 경쟁으로 몹시 요란스럽게 변해갑니다.  물론 이때도 호가도 오르고 가격상승도 이어 갑니다. 시공사가 어디냐에 따라 브랜드명에 따라 추후 건축될 아파트 가격은 차이가 납니다. 시공사가 선정되고 건축심의와 사업시행인가가 나면 가격은 다시 오릅니다.. 이때 무상지분율과 조합원 자격요건등을 다시 한번 꼼꼼히 살피고 투자수익을 검토해야 합니다. 재개발의 경우는 조합원 자격요건과 조합원의 비례율을 검토해야 합니다. 일정면적 이하의 토지를 보유할 경우 현금 청산이 되기 때문에(지상권자도 분양에서 제외됨) 서울시의 조례를 보면 90m2 미만일 경우는 현금청산 대상이 되기 때문에 토지만 구입하는 경우 꼭 확인 필요합니다. 또한 '도시 및 주거환경 정비법'에 '주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일'이 있는데 이 기준일을 확인해야 한다. 기준일 이후에는 토지의 분할이나 단독주택, 다가구 주택을 다세대주택으로 변경해도(일명 쪼개기라고 함) 그 권리를 인정받지 못해 대표 한 사람만 분양받을 수 있기 때문이다.

 

 

 

3. 투자시기는 언제인가?

투자시기는 언제인가? 과거의 재건축·재개발 투자는 투자 후 기다리기만 하면 큰 수익을 주는 구조였는데, '재건축 조합원 분양신청 가능요건'의 강화로 수도권 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 2년 실거주해야만 조합원 분양신청이 가능해 투자자에게 2년간 실거주해야만 차익을 얻을 수 있게 되었다. 물론 이는 부동산 투기를 억제하고 실 수요자에게 아파트를 공급하려는 정부의 의지가 담겨있다고 하지만 투자자 입장에서는 노후된 아파트에 2년간 거주해야 하는 고민거리가 생긴 것이다. 물론  재개발투자와는 관계없는 일이지만 2년 실거주요건이 삭제되지 않는다면 오히려 투기세력이 재개발 구역으로 갈아타거나 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수 있다. 그렇다고 해도 잠시 투자를 망설이며 기다릴지언정 결국 재건축 재개발은 시행되고 새로운 투자처는 나타납니다. 재건축 재개발 투자시기를 보면 일반적으로 재건축 재개발 조합이 설립되기 직전이거나 (해당구청에 조합설립 인가신청 서류를 제출한 것 확인 필요) 조합이 설립된 직후가 투자시기다. 그러나 조합원의 지위 양도가 불가능한 시점(재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 이후)에는 매수해도 현금 청산의 대상이 될 수 있으니 꼭 확인이 필요합니다. 이때가 투자 포인트인 이유는 75% 이상 조합원의 동의를 받았기에 사업이 정상적으로 진행할 가능성이 높기 때문입니다. 만약 시간적 리스크 때문에 망설였다면 건축심의 직전이나 사업시행인가 직전에 진입하는 것이 리스크를 줄이는 방법이고 건축심의나  사업시행인가가 통과되면 가격이 한 번씩 오르기 때문에 건축심의 직전이나 사업시행인가 직전에 투자하는 것도 좋습니다. 아무쪼록 위에 언급된 투자시기를 고려하여 재건축 재개발 투자로 성공투자의 결과 있기를 바라겠습니다.

 

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