부동산 하락이냐 상승이냐, 아파트가격 흐름

고층아파트 단지모습(Pexels에서 가져옴)

1월 초에 발표된 정부의 부동산 완화 정책으로 그동안 가격 하락폭이 줄어들었던 부동산 시장이 미분양 아파트가 증가하고 집값이 또 가파르게 하락하면서 정부의 부동산 규제완화 정책도 시장에서 반응을 보이지 않고 있다. 부동산 시장에서 정부정책이 효과를 내지 못하는 이유는 주택시장의 예로 보면 무주택자가 집을 매수해야 부동산이 상승하는데 무주택자는 돈이 없다, 그래서 집을 사지 못하고 전세로 움직인다. 전세가격이 움직이면 매매가격도 상승한다. 이때 돈 있는 유주택자나 투기세력이 가세해야 집값이 올라간다. 아이러니하게도 집값은 유주택 투기세력과 갭투자 무주택자가 상승시킨다고 봐도 무방하다. 현재의 부동산 추세를 점검해 보고 부동산 추세를 확인하는 방법을 소개하고자 한다.

1. 현재의 부동산 추세

 정부의 대출 확대와 부동산 규제완화 정책이  어떻게 나타날지 주목하고 있는 가운데  한국부동산원이 발표한 2월 첫 주 아파트 가격동향을 보면 매매가격은 0.49% 하락, 전세가격은 0.76% 하락했다. 지금은 정부의 정책도 영향을 받지 않고 세계 경제 흐름에 따라 움직이고 있는 것이다. 미국을 비롯한 각국도 부동산 하락의 흐름을 이어가고 있기 때문이다. 기준금리 등 대외변수가 있지만  정부의 노력에 따른 '연착륙 효과'가 하락세를 멈추고 언제 상승할지는 아래 '부동산 추세 확인하기' 방법대로 '아파트실거래가가격지수'와 '주간아파트매매전세가격지수'를 확인하고 하락을 멈추고 횡보하다가 상승으로 방향을 정했을 때 매수시점을 고려해 봐야 한다. 그래도 한가닥 희망은 최근 주택산업연구원 설문조사 결과 2023. 2월 분양 전망 지수는 71.1로 나타나 넉 달 연속 상승흐름을 이어가고 있다. 소비심리가 살아나고 있는 듯하나 아파트 분양가격 전망치도 3.9% 상승하고 분양가상한제 등 가격규제가 사라지는 것도 분양시장이 회복의 기미를 보이는 것이 아닌지 생각해 본다.  분양시장도 조금씩 회복의 흐름을 보여주고 있으나 미분양물량이 줄지 않고 있어 아직은  정부의 규제완화가 효과를 나타내 상승 흐름으로 바뀌지 않은 것으로 조심스럽게 전망해 본다. 

2. 부동산 추세 확인하기

부동산 추세를 확인하는 방법 중 '아파트실거래가가격지수'와 '주간아파트매매전세가격지수 변동률'을 확인하는 방법이 있다. '아파트실거래가가격지수'는 2017년 11월 지수를 100으로 보고 매월 매매가격의 등락 추세에 따라 변동되는 수치이다. 이 지수는 매매계약을 체결한 뒤 관할 시·군·구청장에게 신고한 실재 거래가격 자료에 의한 통계수치이다.  '주간아파트매매전세가격지수변동률'에서 '매매가격지수'는  매수세와 매도세를 비교한 수치로 100이 넘으면 일단 매수세가 커서 가격 상승세로 판단합니다. 아래 '바로보기'를 통해 매월 아파트 실거래가 가격지수를 확인할 수 있다↙.

 

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주간아파트매매전세가격지수 변동률.JPG

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3. 아파트 실거래가지수와 기준금리의 상관관계

기준금리는 투자금의 방향을 정해주는 중요한 요소이기에 투자자의 심리에 영향을 미친다. 금리의 변동에 따라 주가가 오르고 내리며 저금리 시대에는 돈이 어디로 갈까 망설이다가 결국 부동산 상승의 원인을 제공하기도 한다. 그래서 기준금리가 점점 하락한다면 부동산 가격은 조금씩 상승기류를 타고 우상향을 이어 가는 것이다. 지금은 기준금리가 상승하다가 잠시 숨을 돌리고 쉬는 구간이다. 미국이 금리를 어떻게 할 것인가에 따라서 우리나라도 따라갈 수밖에 없다. 미국 기준금리가 한국보다 높다면 한국에 투자한 미국 자금이 빠져나간다. 우리나라가 경제적으로 상당히 강한 나라 같지만 사실은 미국이나 일본보다 취약한 구석이 많다. 기준금리가 하락하면 부동산 가격도 하락을 멈추고 관망한다. 매도자 입장에서는 매물을 보류하거나 걷어들인다. 그러다  횡보하던 기준금리가 추가로 계속 하락한다면 부동산 가격도 하락을 멈추고 상승으로 전환될 것이다. 그때 아파트 실거래가지수가 상승으로 돌아섰는지 확인해야 한다.

전국아파트실거래가지수(22.11-22.11) 2017.11 지수=100으로 하고 증감율을 표시한 것임.

2023.01.31 - [분류 전체보기] - 부동산 직거래, 수수료 아끼려다 큰코 다친다.

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