경매 무잉여 취소와 경매취소 방지

무잉여와 경매취소

이득이 없는 경매는 취소된다. 경매신청자에게 줄 이득이 없는 경우이다.  우리 법원에서는 잉여주의 원칙에 의거 신청권자의 무잉여는 경매가 취소된다. 잉여주의와 무잉여, 무잉여 취소와  경매취소 방지를 위해서 해야 할 사항을 알아보기로 합니다.

 

잉여주의와 무잉여

잉여주의는 부동산을 매각할 때 경매를 신청한 채권자에게 돌려줄 잉여가 있을 경우에만 법원이 매각을 허가하는 것입니다. 무잉여는  남는 것이 없다는 뜻으로 경매비용과 경매신청자 보다 선순위로 배당되는 금액을 공제하고 남는 것이 없다면 직권취소 되는 것이 '무잉여로 인한 경매취소'입니다.

 

 

잉여주의와 무잉여

경매 무잉여 취소

1) 무잉여 취소

㉮ 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는  압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.(법제 102조 1항)

㉯ 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는  매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.(제2항)

 

※ '압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담'이라 함은 경매부동산의 매득금에 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말한다.

2) 무잉여 통지 ; 법원은 최저매각가격으로  압류채권자의 채권에 우선하는  부동산의 모든 부담과 절차비용을  갚으면 남을 것이 없겠다고 판단되면 압류채권자에게 무잉여통지를 하여야 한다.(법 제102조 1항)

 

3) 경매절차 취소

① 법원은 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통보를 받고 1주일 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공이 없을 때에는  경매절차를 취소한다(법 제102조 제2항)

② 제2항의 취소결정에 대하여는 즉시 항고를 할 수 있다.(법 제102조 제3항)

 

 

무잉여 취소방지

① 두 번째 근저당권자가 경매를 신청했을 때 낙찰금액에서 경매비용과 앞선 권리자에게 배당금을 지급했을 때  경매신청자에게 배당을 하지 못하면 잉여주의에 의해 경매가 취소된다.

②  이때 1순위 채권자를 찾아가서 경매신청 하라고 설득해야 한다. 1순위 채권자는 배당받으니까 가만히 있으면 주겠지 하고 기다리는데 배당하기 전에 법원에서 직권으로 취소시키면 후에 1순위 채권자가 다시 경매를 신청하면 다시 감정하고 다시 현장 조사하고 다시 유찰될 때까지 기다려야 하므로 비용과 시간이 소요된다. 그런데 지금 경매를 신청하면 차려놓은 밥상에 숟가락만 얻는 것이니 얼마나 쉬운 일인가? 그래서 취소되기 전에 1순위 채권자가 경매를 신청하면 무잉여로 경매가 취소되지 않는다.

③ 1순위 채권자를 만나서 설득하면 대부분 변호사와 상담 후에 경매신청을 한다. 경매 입찰자 입장에서는 낙찰받았는데 경매가 취소된다면 그동안의 모든 노력이 무산되므로 취소시키지 않고 낙탈자로서 인수하는 것이 가장 좋을 것이다.                                             

경매취소와 경매취소 막기

★ 처음 경매정보지를 보면서 권리분석과 배당표를 봐도 무잉여 가능성이 있는 물건을 찾아내기란 쉬운 일이 아니다. 그러나 자주 접하고 실무에 접하다 보면 무잉여가 분명 눈에 보이는 시기가 올 것입니다. 무잉여 가능성만 찾다 보면 가치분석을 소홀히 하기 쉬우니 그냥 헛걸음친다고 생각하고 적극적으로 대처하시기 바랍니다.

 

2023.02.24 - [경매 이야기] - 법정지상권 깨트리기, 조사방법

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