양도소득세 절세의 방법

부동산을 양도하게 되면 발생한 소득에 대해서 세금을 내야 한다. 부동산 투자자라면 가장 민감한 부분이 양도소득세라 할 것이다. 매도할 때마다 부담하는 세금이고 이를 절세하려고 노력하는  부분이기 때문이다. 따라서 양도세 세율이 높기 때문에 '양도소득세 절세의 방법'은 관심을 가지고 공부하는 분야라 할 수 있다. 따라서 양도세의 구조와 공제항목을 알아보고 양도세의 절세방법과 '1 주택자 비과세 항목'에 대하여 살펴보기로 한다.

부동산과 양도소득세

1. 양도세 구조와 공제항목

양도소득세는 과세표준을 산출하여 양도소득세 세율을 곱해서 산출하는데 누진세율 구조로 일정한 과세표준 구간을 정해 놓고 구간을 넘어가면 세율도 높아지는 구조로 되어 있다. 과세표준을 구하는 방법은 집을 판 가격에서 산 가격을 빼고 필요경비를 뺀 금액이 양도차익인데, 계산한 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제항목을 빼면 과세표준이 산출된다.

여기서 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하고 매도할 때 일정한 금액을 공제해 주는 제도이다. 기본공제는 1인당 1년에 한 번 기본공제라 해서 250만 원을 공제받을 수 있다. 양도소득세에는 항상 10% 만큼 지방소득세가 추가된다. 주택 단기보유 시 양도세 세율(보유기간 1년 미만 양도세율 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시 양도세율은 60%)은 부동산 투기를 방지하고자 부동산 상승기에 항상 발표되는 정책이다. 양도세는 공제항목을 많이 적용받는 것이 양도세를 줄이는 방법이다. 공제항목을 보면 수리비중 자본적 지출비용, 필요경비(중개수수료, 인지대 등), 장기보유 특별공제, 기본공제가 공제항목이다. 장기보유특별공제는 1 주택에 오랫동안 살다가 양도하면 양도소득세액에서 일정비율을 공제해 주는데 이것이 장기보유특별공제이다. 기본공제는 1년에 한 번 한 사람당 250만 원까지 기본적으로 공제되는데 이것을 양도소득세 기본공제라 한다. 양도소득에서 기본공제 금액을 빼면 과세표준이 된다. 필요경비는 부동산을 양도·양수하는데 들어간 비용을 말한다. 매도가격에서 매입가격과 필요경비를 빼면 양도차익이 된다.

 

 

2. 양도소득세 절세 팁

㉮ 명의를 나눠라 :양도세는 소득이 많아지면 세율도 높아지는 누진세율을 적용하기 때문에 무조건 명의를 나눠야(분산) 한다. 부부가 공동 명의로 나누어도 절세할 수 있고 가족 간에 명의를 나누는 것은 증여에 해당되기 때문에 증여세 대상이 된다.(부부사이 증여는 6억 원까지 비과세, 자녀에게 증여 시는 5000만 원까지 비과세이다)

㉯ 시간을 나눠라 : 양도세 합산의 기준일은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 이다. 양도세는 누진세 구조라서 과세표준이 높아지면 그만큼 세금을 많이 내는 구조이다. 1년간 매도한 부동산의 과세표준을 합해보면 양도세를 대충 알 수 있다. 부동산마다 매도시기(잔금일자)를 조정하면, 1년간 과세표준 누진액을 조정할 수 있고 양도세를 절약할 수 있다. 이것이 시간을 나누는 방법이다.

㉰ 손해 난 것과 이익을 서로 상쇄하라 : 세법을 보면 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 2회 이상 부동산을 양도하여 발생한 양도소득은 손해든 이익이든 합산하여 과세한다. 부동산을 매도 시 1년 간 손해 난 것(양도차손)과 이익본 것(양도차익)을 분산하여 적용하는 방법도 양도세를 절세하는 방법이다. 물론 잔금일자를 다음 연도로 넘겨 전체 과세표준을 적절히 분배하는 방법과  양도차손과 양도 차익을 과세기간에 합산하는 방법을 사용하여 서로 상쇄한다면 양도세를 절세할 수 있다.

 

 

3. 1 주택자  비과세 항목과 1세대 1 주택의 요건

1 주택자 비과세 요건만 충족된다면 양도세도 절세할 수 있다. 양도세가 비과세 되는 경우를 살펴본다. 

① 파산선고에 의해 처분된 부동산에서 발생한 소득 

② 대통령령에 의해 농지의 교환 또는 분합으로 발생한 소득

③ 다음 각 항목에 해당하는 주택(단 고가주택은 제외)과 주택 부수토지의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1 주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정한 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하는            경우로서 대통령령으로 정하는 주택

위 ③항의 경우는 '1세대 1 주택자'가 집을 팔면 양도세가 비과세 된다. 만약 동일 세대에 부모님 명의의 집과, 자녀 명의의 집, 본인 명의의 집이 있다면 세 채가 각각의 세대가 분리되어 2년만 지나면 세 채의 집은 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.

'1세대 1 주택의 요건'을 살펴보면  거주자가 1세대 기준, 양도일 현재 국내에 1 주택을,  '2년 이상 보유'하고(조정대상지역에서는 2년 거주요건 추가) 부수토지를 포함한 면적이, 주택 정착면적의 5배(또는 10배) 이내이며, 양도 시 발생하는 소득이 있을 때, 위 요건에 타당하고 매도가액이 12억 원 이하면 양도세를 비과세 해준다.

 

4. 2023 양도소득세 미리 계산해보기

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2023.01.25 - [분류 전체보기] - 금융소득종합과세, 절세 방법은?

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